房地产估价课件.pptxVIP

比 较 法 关键术语 比较法　　比较案例　　非比较案例　　比较价格　　 时间上比较 质量上比较 基本概念及应用范围 比较法是用于评估房地产价值的基本方法，又称市场法或市场比较法。 从根本上来说，比较法是评估土地价值的最基本方法，其评估结果最具说服力。 尽管在评估界经常提到三大经典评估方法———比较法、收益法和成本法，但在三大评估方法中，比较法一直占据着最重要的地位，被认为是最具说服力的、最可信的评估方法。只有当缺少足够的比较案例时或者评估已经开发建设的土地时，才会运用其他评估方法。 比较法的基本原则 １.２.１ 概述 一般来说，比较法在应用上可以分为直接比较法与间接比较法两种。 直接比较法。 间接比较法。 １.２.２ 比较法流程 状况评定和一般性价值关系 引用比较价格或基准地价 换算 非比较案例的确定和剔除 评估比较价值 评估市场价值 比较法的基本原则 １.２.３ 比较价格 选取标准 足够的、一致的状态特征 接近估价基准日的比较价格 足够数量的比较房地产 １.２.４ 基准地价 因为比较法主要适用于评估土地价值，而基准地价又反映了一定区域的平均地价水平，所以，基准地价常常在比较法中被用来评估土地价值。 １.２.５ 时间上和质量上比较 １.２.６ 非比较案例的确定和剔除 从比较价值推导市场价值 比较价值属于中间过渡值，因此不必与市场价值完全一致。但是通过比较法得到的比较价值如同通过收益法得到的收益价值、通过成本法得到的成本价值，应该尽量与市场价值相符合。比较价值根据需要还应进行相应的调节，以便从比较价值推导出市场价值。 比较法举例 【例１-１】 估价对象为一块写字楼用地，总面积为1000平方米，于2006年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积为4500平方米，建成于2009年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5ｍ，没有电梯。搜集有关资料如下：（１）搜集了三宗出让年限为50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如表１-２所示。经测算发现，2010年11月至2011年10月地价逐月上升0.5％。 （２）当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元／ｍ２，土地开发费用、税金和利润等为120元／ｍ２，以上合计为城市边缘土地使用权年限为50年的熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象为第六级土地。各级土地之间的价格差异如表１-３所示。 试用比较法和成本法评估该写字楼用地2011年9月30日的市场价值。 本章小结 本章讲述了比较法的基本概念和基本原则，包括比较法的评估流程、比较价格的测算方法、比较法运用的注意事项等内容，最后通过案例分析说明比较法的具体运用过程。 复习思考题 １. 如何理解比较法的基本概念？ ２.如何选择比较案例？ ３.什么是比较法时间上和质量上的比较？ ４.如何剔除非比较案例？ ５.如何才能改进比较法的评估质量？ 收 益 法 关键术语 收益法　　毛收益　　净收益　　净冷租金　运营费用　　 资本化率 乘系数 CONTENTS 目录 应用范围 收益法的基本原则 收益法举例 应用范围 收益法的核心是必须将所有未来收益在评估基准日的现值估计出来。因此，收益法是一种现值方法 （现金流方法）。 收益法的经典应用范围是出租物业、商业房地产和混合使用的房地产。收益法目前在房地产评估中的一般适用性越来越得到证实，尤其适合于评估已开发建设的房地产。甚至有些专家认为可以应用收益法评估别墅类房地产。 对于旅馆、医院和养老院房地产、休闲和服务性房地产以及特殊性房地产的评估而言，采用收益法同样可以得到理想的结果。 收益法的基本原则 2 .２.１ 收益法的内涵 根据一般性的估价原则，收益法应该被限定在一定的公式形式上，但是不应该否定对这些公式的变化。由于收益法建立在房地产资本化率基础上，考虑到未来的市场发展，因而可以被称为动态的方法。房地产的特殊性收益关系，包括期望变化的特殊性 （例如由于租金合同原因），在应用收益法时可以被充分考虑到。此外，该方法将来自土地和建筑物的收益分开计算 （双轨制），使方法更具灵活性；或者不做上述分割，采用简化了的收益法