物业技术方案.docx

目 录 技术条款偏离表 3 第一章 编制依据及原则 4 一、编制依据 4 二、编制原则 4 第二章 项目概况及物业服务实施方案总体设想 5 一、项目概况 5 二、对本项目的分析、定位与服务目标 5 三、物业服务实施方案总体设想 7 第三章 物业管理服务方案及保障措施 9 一、物业管理服务人员的配备及各部门职责制度 9 二、前期物业服务介入工作规划及前期投入规划 28 三、物业服务档案管理 30 四、物业安全管理方案 34 五、物业环境卫生管理方案 39 六、物业设备设施的维修及维护方案 51 第四章 服务内容及有关要求承诺 56 第五章 公司优势分析 75 第六章 保障服务质量的措施 89 技术条款偏离表 招标文件投标文件 招标文件 投标文件 序号 备注 条款号 条款内容 条款号 条款内容 / / / / / / 投标人（公章）： 法定代表人或投标人全权代表：（签字或印章） 第一章 编制依据及原则 2017 年 09 月 20 日 一、编制依据 国家现行有关物业管理规范、技术规程 有关法规、规定、文件等。 业主提供的有关资料、招标文件等 类似工程管理阅历和技术新成果。 我公司相关规范、规定。二、编制原则 认真贯彻国家对物业管理服务的各项方针和政策，严格执行物业管理服务程序。 遵循物业管理服务技术规律，坚持合理的管理程序和服务挨次。 采纳物业管理网络规划技术和其它现代科学的管理方式，组建有节奏、均衡和连续地物业服务体系。 科学布置冬季和雨季等格外时节的物业管理布置，保证全年物业管理服务的优质性和高效性。 充分利用现有资源，提升物业服务质量和范围，提升项目价值。 尽量采纳先进技术，科学地确定各项管理服务方案；严格控制物业服务质量，确保物业安全管理；环境卫生管理；设备设施的维护管理超越业主要求。 第二章 项目概况及物业服务实施方案总体设想 一、项目概况 本项目为安置楼项目物业管理服务，位于临沂市费县建设路东段南侧， 业主方为费县经济开发区管理委员会，详细概况如下： 鲁公花园小区建设多层安置楼 44 栋，共 1514 套安置房。建筑面积约 22 万㎡，其中住宅面积约 21 万㎡，沿街商铺面积约 1 万㎡。 先农坛花园小区建设安置楼 35 栋，其中高层 6 栋，多层住宅 29 栋，共1124 套安置房。小区建筑面积约14 万㎡，其他住宅（多层、高层）约万㎡， 沿街商铺约万㎡。 平等花园小区建设安置楼 28 栋，其中多层 22 栋，高层 6 栋，共 1101 套安置房。小区建筑面积约 12 万㎡，其中住宅约万㎡，沿街商铺约 9800 ㎡。二、对本项目的分析、定位与服务标准要求 本项目为还建安置楼小区，安置小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社会的重要内容，也是宽敞拆迁安置群众格外关注的一个热点问题，目前安置小区的物业管理存在的问题主要表目前： 一是在建设层面：主要是建设规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不及时等； 二是在服务层面：主要是服务标准较低，规范化、市场化程度不够。 三是在管理层面：交付使用后小区长效管理措施落实不到位，绿地种菜、 违章搭建、公共场所私占、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏乱差现象比较严峻。 四是投诉多：安置小区物业管理存在的问题，既是人民群众投诉的热点， 也是各级政府和人大代表、政协委员关注的焦点。 五是协作协作差：物业管理是一项系统工程，涉及不同利益诉求，冲突 错综复杂，仅靠物业企业单打独斗，没有社区组织的乐观协作和宽敞业主的大力支持是很难搞好安置小区的物业管理。 针对本项目物业管理服务要求，我公司将加强管理体制建设。 一是依据多资源利用、专业服务的原则，建立物业管理工作机构，设立安置小区物业管理办公室等各职能部门，依据需要全面履行安置小区物业管理工作的管理服务职责。 二是建立健全社区组织。对达到肯定聚居人口的社区，依法建立社区居委会，同时，对项目的社区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制与工作机制等进行明确规范。 三是要提升社区服务水平。注重社区的管理和服务，完善社区服务的各项服务平台，为社区居民提供优质的社区管理和服务，增加居民对社区的认同感、归属感和同住同建的意识。同时要加强与社区各团体的沟通协调，协助业主协调处理在生活中的各种冲突，保障小区的物业管理有序推动。 总体上来说，本项目物业服务水平将依据城市住宅物业服务标准，结合本安置区实际情况，要求满足国家现行技术标准要求，同时小区物业管理服务达到‘一星级’服务标准，力争‘二星级’标准。 三、物业服务实施方案总体设想 1、总体管理服务目标 前期目标：成为开发商的好参谋、好帮手、好伙计； 合同目标：在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好伙计。一年内达到