房地产公司项目跟投机制研究和优缺点分析.docxVIP

分析人 d Introduction 随着房地产〃去库存“演变为〃涨价去库存“，货币蓄水池目标达成后又限购限 售加码，从去年到今年市场降温趋势明显，黄金〃到日银”的时代真正到来。 重压之下,不进则退,谋求生存还是谋求发展已不再界限分明，几乎每家房企都在 积极布局战略转型。从“互联网思维到轻资产嫁接，跨界”之风席卷整 个房地产行业,有的模式与思维正经受看创新风暴的洗礼。 个房地产行业, 有的模式与思维正经受看创新风暴的洗礼。 房产企业如何积极谋求商业模式、赢利模式的转型，从“重资产化”向“轻资产 化、从公司+雇员〃向〃公司+平台〃、从“输出资本〃向“输出管理〃的方 向转变,将公司打造成“利益共同体”和“命运共同体”，提升公司的竞争力， 实现企业的可持续发展，是摆在房产企业面前的重大课题 录/CONTENTS 跟投机制下的房产行业现状 跟投机制的改进与注意事项 房产项目跟投机制产生背景 房产项 房产项目跟投机制产生背景 外部环境的变化 政治环境 经wt 社 I.技^3^. 房产新政频出， 限购限告为主旋 律； 强调创新,以创 新驱动经济增长: GDP増长从8到 6.5 ,进入稳定増 长新常态； 通货膨脾睛； 房地产行业从黄 金到白银，边际 减； 社会思想转变， 顾客需求日益多 样化； 互联网日新月异， 信息透明化: 新技术、新模式 出现，不断被应 用到房地产行业; 互联网+”、 〃跨界倒逼房 产行业转型。 在经济新常态下，企业需要搭建稳定与灵活兼备的敏捷组织，才能适应日益 复杂多变的外部市场环境。由于受金融和政策的影响，房地产市场的波动性 和风险尤其突出，地产企业向敏捷组织转型的需求更为迫切。 内部问题的积累 职业经理人制 度缺陷 借鉴商业典范 经验 股权激励的需 要 核心人才流失 职业经理人能够 共创、共享，但 是不F能共担， 存在能力与道德 风险； 阿里、华为、小 米等一系列合伙 人机制优秀经验 值得借鉴; 中层管理者和普 通员工没有高层 管理者的股权湖 权刺激，缺乏动 力和创造性。 企业没有最大限度 发挥效率,不能创 造更多的价值和剩 余，核心人才不能 成为企业剩余的获 彳赭; 但凡有真正A才下 海创业，大把a勺投 资人裏挟资金.人 脉,资源一拥而上 在转型实践过程中，除了需要调整架构、治理和流程夕卜，尤为传统的地产 企业面临的最大挑战往往是如何激励核心人才发挥主动性和能动性,为企 业持续创造价值。 跟投机制下的房产行业现状 跟投机制下的房产行业现状 万科 合伙人 项目跟投 重点关注： 重点关注： 1.有杠杆：盈安合伙出资 购买万科股权资金，一部 分为合伙人的自愿出资， 另一咅5分为融资而来，这 部分融资是杠杆化的，风 险和匹配; 2有时间限制:在完成兑 付的时限到达之前，合伙 人如果从万科离职，将无 法获得合伙人计划中的权 益（长期利益深度捆绑）; 3.股价受到经济、政策、 股市大盘等多种因素的影 响，是管理团队无法完全 控制的。 强制参与 集团董事、总部管理 区域公司、城市公司、项目公司管理层 人员 人员、地方公司高管 自愿参与一定级别以上人员 除集团公司董事、监事、高级管理人员 人员 以外的所有员工 参与方式委托第三方公司购买像申购新股一样自愿排队公平申购 MM万科的股票 参与限额高管有下限，非高管跟投总额不超过项目资金峰值的10%。 有上限 强制跟投后余下部分按抽签或比例分配 资金来源奖金三年不分配+杠自筹资金 杆资金购买股票 收益分配 左畛卜部的A股股东一 在|、J槛收益以下跟投员工无收益，只在 样同股同权收益 项目收益超过门槛收益跟投员工才有收 益 体现形式 通过第三方公司、员 不直接体现为股份 工平台间接持股 跟投机制下的房产行业现状 跟投机制下的房产行业现状 碧桂园 同心共享 总部 II区域 项目 强制参与 集团总部董事、总裁、 区域总及其他高 项目负责人等管 副总裁、中心负责人及 管； 理人员 其他高管 项目拓展、投资 輙人员 自愿参与 管理人员为主 AM 参与方式 通过总部员工持股平台 通过i也方员工持股平台 加起来不超过项目的10% 参与限额最高不超过项目的5% 资金来源 自筹+集团支持贷款 收益分I配与其/也股东一样，享受股东的收益和承担股东的责任 体现形式 通过总部平台持有项目 通过地方平台持有项目公司股份 公司股份 重点关注： 1 .持股平台：先把资金筹 集进员工持股平台，再统 一投入具体的项目，员工 不能自由选择项目或跟投 比例； 2.员工回报:2015年, 碧桂园有两位区域总裁的 收入突破1亿元； 2016年,碧桂园共有6位 区域总裁收入突破1亿元, 收入超干万的人数说不清 有多少； 3 .公司内部各区域之间的 竞争也空前激烈 万科（合伙人+项目跟投） 碧桂园（同心共享） L区分集团整体