房地产开发各节点流程.docxVIP

第 第 PAGE #页，共38页 第 第 PAGE #页，共38页 房地产项目开发流程 主要工作内容 工作部门 是否需要组织专题会议 以及会议参加部门 主办部门工作内容 分项 主办部门 主办 岗彳立 协办 部门 土地信息收集 现状图 落实地块且体位置及周边情况 拓展部 落实规划条件 了解限制性条件 拓展部 J 火 b |―W l~T~ 现场踏勘 大 /yu 丿7 J 亦 l~T~， J Abf 丨凡 甲U 1 主 l~T~ 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的 因素详细了解 拓展部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业教育交通等情况 拓展部 J /tir/Ai js. in vu 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 拓展部 土地初判 了解地块的上市方式和土 地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以 及能否调整 拓展部 了解当地的建安成本、政 府收费项曰和且体情况 成本测算 拓展部 开发部、运营部、工程 部 了解当地的房地产市场状 况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发 周期的安排 拓展部 对接发展中心 汇报土地初判结果 ）m | ‘ V 丿、j ir 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 拓展部 土地深判 可行性研究报告 区域内宏观经济 发展前景等的分析 拓展部 L—- -T-kj | V / z-aLi --J— */ | ? 少。/ v — | J J /q、, J 卩 V / J 1/1 该项目在区域房地产市场中的位置 定位 发展 拓展部 现状图（四至电子文件） 拓展部 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户 分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部:负责协助进行区域市场调研 拓展部 销售部研发部 项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品 分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建 议 拓展部 销售部研发部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析 及比选 研发、运营：协助进行方案设计和成本测算 拓展部 研发部、运营部 开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情 况，共同制定开发节奏 拓展部 工程部开发部销售 项目方案确定 拓展部 现金流测算 拓展部 对接发展中心 深判结果 / 1— m— v i-i V 7 y \ 项目可行性报告及后续工作 拓展部 寻找合作资金（与 战略发展部共同研 究） 如｛ J / 7 —1 / 1 J 研究并确定融资方式 如信托基金 战略合作 贷款平移等 财务体系 法务?给予技术及资源上的支持 拓展部 财务体系 法务 项目招商报告（前期阶 段） 区域宏微观市场研究 拓展部 7 1 I 八、? VI 7 项目招商版盈利能力分析 拓展部 明确合作伙伴、寻找合作 方式（招商阶段） 八 p JU IMJ /!火auk H rlLi / V yJ 1/ 1 项目商业策划书 财务中心:制定项目财务数据 m八、n卩 拓展部 财务中心 合作伙伴确定 财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报 拓展部 财务中心.集团资管部 合作方案确定 拓展部 财务中心 集团资管部 U 11 /-j y\- 合作细节确定 』口丿氏PI* 拓展部 兴9为「T 1 u 1 刃匸叫贝W PI* 财务中心隼团资管部 引资（商业计划书） 签署战略合作协议 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部?协议盖章，存档 拓展部 财务中心、集团资管部 .综合管理部 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相 关财务问题。 综合管理部；工商局办理公司注册 拓展部 财务中心、集团资管部 、法务综合管理部 要段 主阶 土地获取阶段  地 获 节点 主要 阶段 士亜工作内容 工作部门 是否需要组织专题会议 以及会议参加部门 主办部门工作内容 分项 主办部门 主办 岗位 协办 部门 投标、摘牌 投方案标 项目方案确定 研发中心?项目方案 拓展部 研发中心 投经济标 确定土地上限 拓展部 顷|円。I f J 勺火兰土■眇1卩丁1 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍 卖战术 』口丿氏PI* 拓展部 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出 价战术 拓展部 获取土 地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、 用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 法务：合同条款的草拟和完善 财务?提供资金 拓展部 法务财务部 用地规划许可证 土地出让合同 法务协同?提供土地出让合同 开发部 法务 出让金交易费交费证明 财务?提供资金缴纳出让金.交易费 开发部 财