海南东线项目.ppt

半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。 既属三亚市区地段，又独享顶级环境，地段价值奠定了半山半岛作为高端产品的基础。 地段分析 成功案例研究/半山半岛 * 第二十九页，共五十页。 除规划部分别墅提升项目整体档次外，小区建筑以高层为主，提升了整体容积率在1以上。同时，后期规划了大量的商业酒店类配套，以提升项目运营收益。 规划分析 成功案例研究/半山半岛 * 第三十页，共五十页。 本项目采用的高科技技术和高端建材是项目产品品质上的重要卖点。 技术应用 成功案例研究/半山半岛 * 第三十一页，共五十页。 07年至今，项目广告宣传投入总计近一亿元，是海南知名度最高的项目之一。 从参加北京、上海的奢侈品展到请吴大维 、费翔等明星助阵，半山半岛营销上的大手笔有力助推了其市场去化。 推广方式 * 成功案例研究/半山半岛 第三十二页，共五十页。 成功案例研究/半山半岛 半山半岛客户以来自上海、北京及浙江等地的绝对高端客户为主。项目以纯豪宅的定位力图凝聚高端客群，通过高端客群的群聚效应来促进项目的销售。代表性客户：雅戈尔集团掌门人。 客群特征——在北京或上海要买得起500万以上的房产，才会在半山半岛置业。上海、北京等地高端别墅的客群，都是半山半岛的准客户。客户的事业可能遍布全国。 另有外籍客群，来自美国、加拿大、俄罗斯等。 客户研究 * 第三十三页，共五十页。 “半山半岛”对本项目的启示 地段造就了产品的稀缺性，是本项目的最大卖点，产品规划本身并非绝对高品质。 大手笔的营销投入是市场去化的重要支持。 企业品牌未能树立，或是开发企业有意淡化而为之。项目品牌为项目品牌运营的核心支撑。 为提高利润额，项目以高层产品为主，并规划了大量的后期商业。但以别墅产品作为先期入市的主要产品，后期逐步提升高层产品的比例。 价格为市场最高价，远超出市场竞争者的售价。高端定位也是一种高利润的差异化竞争方式。 项目近期受市场大环境的影响，有去化减速的明显表现。 本项目在产品品质塑造上，相对于市场竞争而言有较大的提升空间。产品品质可以塑造为本项目的核心卖点之一。 未来的营销投入可能走两个极端：一是投入较大，硬吃客户；二是投入较少，降低成本和售价，提升项目性价比。本项目可根据市场定位而定。 本项目可在前期规划低密度或中低密度的别墅、类别墅、多层洋房等入市，以规避市场风险，塑造项目市场形象。 本项目缺乏高端定位的地段支撑，性价比路线是最为稳妥的策略。 越是市场大环境差，投资客群越保守，项目去化越需要自用客群的支撑，需要性价比的支撑。本项目体量大，回款量大，应面向主流客群定位主流产品，主打自住，投资类为辅，给客户留出升值空间。 项目借鉴 * 第三十四页，共五十页。 开发商 三亚（首都机场）投资开发有限公司 绿化率 50%以上 项目位置 三亚凤凰路临春（白鹭公园对面） 总套数 一期售完，二期洋房840套，别墅40多套； 三、四、五期规划中。 规模 2517亩，总建筑面积104万平方米。 物业功能 别墅、多层和小高层住宅、酒店式公寓、商业街、会所及其他小区配套 整体规划 住宅建筑面积92万平方米，公共建筑面积12万平方米；综合容积率为0.62，建筑密度为15.01％；产品形态包括独立、联排、双拼、叠拼、多层、小高层及酒店式公寓。 项目基本情况 重点案例研究/三亚山水国际 * 黄色区域为项目地块。 第三十五页，共五十页。 * 重点案例研究/案例选取 区域 项目名称 总体量 物业形态及体量 整体定位 开发引擎 琼海市官塘温泉旅游开发区 天来泉 一、二期总体量600余亩，建筑面积40余万平方米； 远期规划1000亩以上，建筑面积100－200万平方米。 多层框架电梯公寓为主，少量联排别墅； 配套有天福源（官塘）温泉大酒店、功能商业街、双会所温泉休闲中心（二个2000平米温泉泳池、近70个温泉泡池）、老年大学、大剧院与体育馆、银行超市。 中国第一养老度假村 优质温泉为主题，交通便利为辅助，超大型社区为依托。 陵水县香水湾旅游度假区 红磡香水湾 约3500亩，40余万平方米 别墅、公寓、酒店、高尔夫球场、商业、会所 标志性高尚热带滨海度假村 原生态海湾+精装小户型公寓 陵水县香水湾旅游度假区 香水湾1号 约600亩，仅138套别墅 独立别墅、商业、会所 具有浓郁的中国文化以及流行的海滨度假风格的高端别墅区  滨海+商周元素别墅酒店 陵水县香水湾旅游度假区 富力湾 2500亩，建筑面积40万平方米。 别墅为主、少量公寓；配套为游艇俱乐部、五星级度假酒店 、运动会所等。 世界级滨海