房地产开发全程税收风险防范.pptx

会计学 1 房地产开发全程税收风险防范 2 税收增长如“脱缰野马一日千里” 2010年全国税收收入总额7.739万亿 同比增长26.4% GDP增长率10.3% 税收增速是GDP的2.56倍 征管与稽查环境 偷税是企业和老总最大的风险——永远的痛 税务局常常错误执法 纳税人往往无奈执行 第1页/共38页 3 开心一笑:抢劫 某公司正在紧张运行中，忽有人大吼一声：都不许动！抢劫! 快把钱交出来！！肃然无声中，财务老张轻拍胸口，松了一口气：“吓死了，我还以为是税务局的!” 第2页/共38页 4 小沈阳的理论 这税务稽查啊，其实跟人生一样一样的，这税务一来，一走，一年赔进去了；这税务一来，不走，一辈子赔进去了。嚎。 第3页/共38页 5 2010年，在税务检查中发现甲企业2009年取得一张金额为400万元的材料发票为假票，开发产品尚未达到完工条件，检查人员要求按400万乘以25%补税罚款加收滞纳金，是否正确，企业该如何应对？ 如果2009年度已达到完工条件并已销售80%呢？完工年度汇缴结束后，取得的成本发票该如何处理？ 第4页/共38页 6 第一节 公司设立与征地环节 一．设立房地产公司 1．工商管理部门对抽逃出资的处罚 2．开发资质的取得 3．股东借款与税务风险（定性为分利） 4．注册子公司/分公司？法人股东/自然人股东 5．出资方式的涉税问题 6．个人股权转让的涉税 二．土地使用权的取得 1．取得转让土地使用权的不同方式 （1）直接购买土地使用权 第5页/共38页 7 （2）拆迁方式取得（货币补偿、实物补偿） ①拆迁补偿税前扣除的合法有效凭证 ②拆一还一各税的计税依据 账务处理：会计准则 借：开发成本4000 贷：主营业务收入4000 借：主营业务成本2125 贷：开发产品2125 会计制度：借：开发成本2125，贷：开发产品2125 营业税收入申报 万，所得税年报视同销售收入4000万，视同销售成本2125万。土地增值税的计税收入4000万;开发成本（开发产品）计税成本与账面成本存在差异。 第6页/共38页 8 （3）购买整体资产（先分立后购入） （4）购买股权 （5）合并 —— 财税[2008]175号 （6）租赁取得 （7）联合开发 2．取得土地使用权环节涉及税种分析 3．承诺负担对方税收，该如何处理 第7页/共38页 9 第二节 前期报批报建阶段 一．前期报批报建准备工作 1、规划设计户型影响土地增值税 2、前期工程支出 3、取得《许可证》(国有土地上房屋征收与补偿条例,国务院令第590号) 4、立项审批、规划审批 5、征地拆迁，申办并取得《拆迁许可证》 6、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续 第8页/共38页 10 二．财务预算、融资、可行性分析 1、预算部门、工程部门:建安成本/配套/装修支出测定 2、销售部门销售价格的确定 3、土地使用税单项计算 4、企业所得税准确测算（利润/所得额，按比例换算） 5、土地增值税预征，是否清算与征管环境有关(蓄水池) 6、营业税金及附加 7、期间费用测算 8、项目投资额度，资金计划 第9页/共38页 11 三．融资渠道 商业贷款 统借统还（集团公司或核心企业） 委托贷款 个人 商业信用 投资 联合开发（固定收益、分红） 第10页/共38页 12 关联企业融资处理 核心企业统借统还 金融机构 集团公司 (核心企业） 子公司1 子公司2 子公司3 利率8% 分拨贷款 收息8% 统借统还协议 第11页/共38页 13 企业集团登记管理暂行规定 企业集团应当具备下列条件： （1）企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有５家子公司 （2）母公司和其子公司的注册资本总和在１亿元人民币以上； （3）集团成员单位均具有法人资格。 统借统还税前扣除的合法凭证： 第12页/共38页 14 委托中介银行贷款 中介金融机构 关联方A (资金提供方) 关联方B 关联方C 关联方D 委托贷款 借款付息 避开关联方 借款方 第13页/共38页 15 变借款为投资 变借款为商业信用 分配股息 延期收款不收息 避免资本弱化 应收/应付账款 预收/预付账款 第14页/共38页 16 四．利息的十个专题 五．关于联合开发财务管控 六．防范税务风险的根本——税收政策的正确理解和运用 某房地产开发公司2011年1月支付境外设计费500万，合法扣除凭证是什么？税务机关要求代扣10%非居民企业所得税，是否正确？ 第15页/共38页 17 第三节 项目施工建设阶段 一．开发成本核算内容 二．项目开发成本对象的确定 三、业务部门与