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物业管理服务节能降耗方案及措施 物业管理本是一个微利性行业，在不断提高服务质量的同 时，应着重开展开源节流、节能降耗工作，这是物业管理企业 健康发展的根本保证。物业节能包括通过对物业工具、作业设 备和物业日常工作流程和方法的改革，操作方法和技能的改进, 通过调整物业管理结构，在降低物业保养和管理的成本和提高 工作效率的前提下，节约资源，合理分配区域和工作组内的供 需，加强物业能源管理。物业区域节能，物业管理公司有着重 要的责任与义务。从日常物业工作上说，采取有效的设备保养 和使用措施，**物业将从以下几点入手展开物业项目节能降耗 工作： （一）照明系统的“绿色革命” 我们所提倡的“绿色照明”是指在不降低照明质量的前提下, 改造照明系统，节约用电减少污染，达到高效、舒适、安全、 环保的目的。“绿色照明”分两个方面，一方面是灯具的选择， 另一方面是开关控制设备的选择，譬如：大堂门厅及会所可选 择日光灯或节能灯，用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择 白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室 或车库可选择日光灯或节能灯。另外可在不影响使用的前提下 关闭没有必要的灯具，减少能源损耗。 （二）设施设备的节能 在硬件条件无法改变的情况下，我们可以通过使用时间的 调节以及区域化管理减少能源的损耗。譬如：电梯可分单双层 使用，扶梯根据人流量改变使用数量及方位。 变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。 现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等 系统的电动机节能中，通过变频调速技术，电梯可以获得最大 程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大的提高, 这是采用交流调压电梯所不可比拟的。因此，当空调、电梯、 水泵用量大时，一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方 法，保障设备运行正常，满足客户需求。 把握好各种用能设备的有效运行时间和参数 物业管理人员应研究各用能设备何时必须使用，何时可以 降低负荷使用或者关掉。用能设备的运行时间和参数，要根据 季节或其它条件的变化及时进行调整。比如户外公共道路照明 随季节变化及时调整开关时间，夏季热水温度可以调低，电梯 在人流小的时段可以少开几台等。 用能设备数量和配置区域的合理搭配 不同的区域对环境条件的要求不同，所需配置的设备要求 也要跟着改变。理想的配置是在设备负荷发生变化时它始终在 高效区运行，这就要求设备运行发出的能源容量应大小搭配合 理。一些楼宇的通风设备有些在低效区长期运行，要尽量合理 搭配负荷，适当提高作为调节负荷用的较低负荷制冷机的负荷, 避免其在低效区运行。在供热系统中，长期背着日照，位置隐 蔽，湿气重的建筑和房间配置的暖气应采用多管暖气，使热量 散发面积更大，而在温度高的建筑区域则可以适当减少暖气设 备的管道数。排风机的台数应视场地配套，根据地理位置的通 风情况合理增加或拆减。还有降低不必要的照明照度，许多楼 宇的室内照明强度过高，这种做法可能会导致现代化办公及商 业环境中的照明浪费。 能量回收和适当节能装置的利用 在通风方面，高温和寒冷季节新风和排风的温差高，可采 用能量回收装置，从排风中直接回收能量加以利用，降低新风 负荷。在供热方面，锅炉水的热气也可以通过紧密设备，合理 通道不断循环，以便为新水加热。供水管网中，要结合该区域 水流供需的容量和速度选用效率最大化，成本最低耗的装置， 管网中的配套设备都应在符合建筑设计要求和物业管理要求的 前提下采用系统、完善、节能的配置方案。灌溉利用中水循环 系统，尽量多的利用雨水雪水，少用或不用自来水。鼓励使用 省油环保和风冷的汽油机。在光照方面，根据物业管理的地域、 场所的不同要使用什么样的灯具也应考虑，户外路灯可以采用 碘鸨灯，大堂照明采用节能灯，地下室等需要长期照明的可以 采用日光灯和节能灯等等。 感应设备的利用 感应设备多利用，既减少了人工运作，节约人力，又能提 高智能化管理，作重要的一点是防止能源浪费，节约资源和成 本。户外公共道路照明多采用时控和光控方式。走廊、公共卫 生间、陈列展馆的橱窗等区域可以采用感应灯具。现在 很多公共场所的水龙头出水口用的也是感应器具，这个方 法也很值得推广。消防设备应提倡采用火、光、烟雾感应器及 时报警，不但保障业户安全，也节省了人力物力。 ?用能设备要及时定期清洗和保洁 物业设备有些长期置于室外，表面会堆积灰尘，尘埃脏污 也容易透过大小孔进入设备内部，造成设备运行功率低下甚至 阻碍其正常工作。物业设备的长期运行也容易使设备沾上油污 和化学物，这样也加速设备的折寿。所以要及时定期的清洁用 能设备。如空调通风系统的表冷器和过滤器，空调水系统等空 调设备需要物业人员的保洁。供热管网，日常照明设备，监控 系统，电梯设备等也要做到及时清洗，保持干净。 ?物业设备若发现有损坏要及