公租房项目经济效益分析.docx

第十四章 效益分析 14.1经济效益 一、财务评价的依据 本工程经济评价的评价方法和评价依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》等文件规定进行分析计算的。本工程只着重对财务评价的各项指标进行定量分析计算。 二、相关参数设定 1、财务基准收益率：本项目主要建设内容为公租房项目，具有公益性质，参考同行业收益标准，项目基准收益率定为 4.0%； 2、项目计算期 20 年，其中建设期 2 年，运营期 18 年； 3、还款资金：本采用采用住宅、车位的租赁收入等运营收入偿还项目借款本息。 4.项目除资本金以外的建设资金，采用银行融资的方式，融资期限 20 年，融资利率 2.85%。 三、收入与税金测算 1 、收入测算 本项目的收入来源主要为住宅、物业管理费和地下车位的租赁收入等运营收入。 （1）住宅租赁收入 考虑到本项目的公益性质，运用政府和社会资本的合作模式，保障对象按市场租金水平向项目公司缴纳住房租金，政府将权益收益以补贴形式直接体现在租金水平上，基于此对本项目收益进行测算。 住宅建筑面积共计35351.71m2，主要为 50-60平米左右的户型。初始租金平均按 20元/平米/月考虑（包含物业管理费），并考虑每三年20%的上涨机制。 运营期前两年出租率分别按75%、80%、85%考虑，此后达到正常运营，出租率按90%考虑。 停车位租赁收入 本项目规划机动车停车位 356个。租赁价格车位150元/月，考虑每 3 年上调 5%的调价机制。 运营期前三年使用率分别按75%、80%、85%考虑，三年后达到正常运营，使用率按90%考虑。 经测算，项目运营期年均收入为821.3万元，营业收入测算具体详见《营业收入及税金表》。 税金 增值税：采用简易计税方法，车位出租收入的增值税征收率按3%考虑。按相关规定，公租房收入不征收增值税。 增值税=含税收入÷(1+增值税征收率)×增值税征收率，因采用简易计税法，不能再抵扣进项税额，因此成本费用均为含税费用； 城市建设维护费 ：增值税的 7%； 教育费附加（含地方教育附加）：增值税的 5%； 表1、营业收入及税金表（单位：万元） 序号 项目 合计 建设期 经营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 营业收入 21612.13 684.4 730.0 775.6 821.3 976.9 974.0 974.0 1129.6 1129.6 1129.6 1285.3 1285.3 1285.3 1441.2 1441.2 1441.2 1597.3 1597.3 1597.3 1.1 出租率 0.75 0.80 0.85 0.90 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 租金 20.0 20.0 20.0 20.0 24.0 24.0 24.0 28.0 28.0 28.0 32.0 32.0 32.0 36.0 36.0 36.0 40.0 40.0 40.0 住宅租金 20489.86 636.3 678.8 721.2 763.6 916.3 916.3 916.3 1069.0 1069.0 1069.0 1221.8 1221.8 1221.8 1374.5 1374.5 1374.5 1527.2 1527.2 1527.2 1.2 出租率 0.8 0.8 0.9 0.9 0.8 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 租金 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 商业租金 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1.3 物业管理费 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 1.4 出租率 0.75 0.80 0.85 0.90 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0