成都机投镇项目发展定位报告P.ppt

◆ 花木林 二、项目所在区域个案调查 开发商：成都华弥置业有限公司 项目地址：机投镇万寿路（三环路外侧） 建筑形态：高层 规模：总建筑面积34293.3㎡ 项目价格：2958元/㎡起，层差20元/㎡ 项目评价：该项目位于三环路外侧，内侧是机投镇居民自建房，道路狭窄，周边配套较差。 第三十页，共七十九页。 ◆ 星语双城 二、项目所在区域个案调查 开发商：成都文氏房地产开发有限责任公司 项目地址：双星大道北一段 建筑形态：1期2幢11F电梯公寓、2期3幢11F电梯公寓，一梯四户、一梯五户 规模：总占地面积：34.7亩 项目价格：2900元/㎡ 项目评价：1期已进入尾盘销售，2期接受咨询，春季房交会后发售。面积区间跨度较大（40-140㎡），目标客户模糊。生活配套缺乏、绿化面积少，品质感不高。 第三十一页，共七十九页。 ◆ 花龙门 二、项目所在区域个案调查 开发商：成都市兴西华投资公司 项目地址：机投镇花龙门 建筑形态：16幢11F电梯公寓，两梯四户 项目价格：均价3000元/㎡ 项目评价：该项目为经济适用房改为商品房出售，（16幢中有14幢改为商品房）部分户型面积有所放大，周边生活配套较差。 第三十二页，共七十九页。  结论一：宗地位于三环路新川藏路沿线，隶属西三环外一房地产新兴区域， 面临的较大的发展机遇，同时也面临着环境、配套较差的现状劣势。 结论二：区域周边项目规模较小，价格在3000元/平米以内，且项目品质较 差，无品质感。 结论三：由于售价较低，本区域现有项目的销售状况良好，我们认为随着该 区域的进一步成熟，该区域未来房产开发的前景比较有潜力，但从目前的区 域现状来看，还需要一个较长（3－5年）的建设周期。 三、项目所在区域调研结论 第三十三页，共七十九页。 第三部分 项目定位 第三十四页，共七十九页。 从近两年热销的中海名城、蓝谷地、鹭岛国际社区、粼江峰阁等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。蓝谷地的目标客户是25～35岁的创业型初次置业者，中海名城、鹭岛国际的目标客户是二次置业者享受型，粼江峰阁的目标客户是上海、乃至国外在成都有业务往来的人。 而也有市场定位误差较大的项目，如金府路6号的别墅部分，其目标客户为高端客户，但项目的位置却在嘈杂的金府路上，仅凭小区内有几棵珍贵树木就打出“生态、景观”的口号，销售状况不理想，也就不足为怪了。 第三十五页，共七十九页。 一、项目定位依据 1、城市规划及发展情况 为了控制、指导新一轮的城市发展，成都市出台了2003～2020年成都市总体规划，明确指出了将控制向西发展，并通过用地指标的分配、基础设施和发展规模等方面来实现，城西将不再成为城市居住的重点区域。 2、本项目现状说明 本项目占地18亩，为18F、一梯四户电梯公寓，主力户型面积为82－115㎡ 。交通体系完整，出行较为方便，周边配套不完善，地块规模小，绿化面积小，单套户型面积趋小，结合周边在售楼盘的价格来看，单价在3000元/㎡内。 第三十六页，共七十九页。 二、项目定位原则 1、市场接受原则 项目的定位应与目标客户的需求相吻合，项目品质再高，没有人来“买单”，也就谈不上效应和收益。 2、资金高效使用原则 项目的定位应该有助于资金的尽快回笼，提高资金的周转率。 ? 第三十七页，共七十九页。 优势 → Strength 地块周边交通体系完整 三环路、双星大道、新川陕路以及相邻的光华大道、武侯大道组成的三横两纵的交通体系十分完整。 户型较紧凑，总价较低。 大部分户型设计较为合理 两房、三房户型设计合理，能体现出一定的居家品质。 项目周边不存在拆迁难度 周边地块拆迁难度低，这为整个区域的开发速度奠定了良好的基础。 三、项目SWOT分析 第三十八页，共七十九页。 三、项目SWOT分析 劣势 → Weakness 总平布局密度较大，相互视线干扰较多。 配套设施短期内难以解决 虽然在不久的将来各种配套设施会逐渐解决，但在本项目发售时，应该不会有大的提升。这必然对客户的购买决策带来极大的影响。 公交线路不足 周边公交体系尚未到达项目，有一定距离。 居住人气不足 区域内的纯居住人群很少，还未形成一个居住区的氛围。 形象劣势 区域内项目花龙门原属经济适用房，给人社会低层居住区的形象，这给整个区域带来了一定的负面影响，加之五大花园也对区域形象有影响。 第三十九页，共七十九页。 市场机会 → Opportunity 项目机会点 而由于本项目地处城西板块外围位置，而且商品房均价的差距使得从城西板块分流客户的可能性增大。 外区域客源的流入机会 道路体系的完善——武侯大