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成本控制中心
2022.05;;; 当今的房地产行业,竞; 回首开放30多年中国老百姓的住房变迁,就会发现,房地产记载的既是一部中国30多年的建设史,又是一部浓缩了我国建设的开放史。;中国城镇住房制度;中国房地产行业发展;重点发展重工业,还不存在完全意义上的房地产市场。;;;;2022年4月27日深圳市民邹涛发起“不买房”运动
;2022年12月中国金融业全面开放;2022年,疯狂地暴涨;;阶段1
资源时代;; 1.周期长从投入到首期产品计算利润,单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间 ;1缺乏全面规范的目标成本管理体系 成本控制就是项目实施过程的支出控制,没有建立目标成本责任成本和动态成本跟踪联动管理体系;;; ;成本管理到底是干啥的?;;;;;;;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;序号;;各类成本(费用)所占总额的比例;设计;;;;项目发展;设计部;控制要点合理的产品技术经济指标设计周期设计质量。
控制原则经济合理性最大。
体型系数大框框已定,成本是设计出来的(70%的成本由设计阶段确定)
;主要经济指标;主要经济指标限额控制;作业过程管理-招标签约;作业过程管理-招标签约;控制原则权力限制原则时间限制原则多级审核原则完工确认原则;施工阶段管理;;;动态成本的组成;动态成本管理要求;成本月报表
对已发生已结算合同金额调整,对未发生合同进行清理预估
对已发生已结算的费用金额调整,对未发生费用进行清理预估;案例多次搬迁的临建
某楼盘,一期工程开发中,施工单位临建搬迁四次,每搬迁一次,不考虑人力成本,直接支出的金额不少于15万元。 造成施工单位索赔!;某项目,项目经理部安排将组团a基础施工的土方约7000m3,堆放至运距约300m的下一期组团b内,原来的意思是待园建施工时,可以就近安排土方回填。;案例某项目桩基础优化; 我们在施工过程中最不愿到图纸的出入,那么图纸审核就是一切工作的前置任务,是提升效率和减少无效成本的良方;施工方案的考量应充分发挥施工单位的技术力量,摘下“有色眼镜”,携手合作供方;了解合同经济条款,清楚资金支付的节点与节奏,利用经济条款赋予的奖罚权利及资金支付的杠杆对供应商进行管理,是项目经理必备的知识。
◆加强合同履行时的全过程动态管理在整个施工合同履行过程中,对每一项工作,都要严格管理,妥善安排,记录清楚,手续齐全,否则会造成差错引起合同纠纷,给企业带来不应有的损失◆合理转移风险对于预测到的合同风险,在谈判和签订施工合同时,采取双方合理分担的方法◆合同一经签订,即成为合同双方的最高法律在合同谈判和签订中,对可能发生的情况和各个细节问题都要考虑周到,并作明确的确定,不能存有侥幸的心理;一切问题都应明确具体地以书面形式规定,不要以口头承诺和保证;案例某项目地梁砖胎模
某楼盘,由于施工方案未经认真审核,在我方确认的地梁砖胎模做法中竟赫然标有构造柱和圈梁,若非及时发现可能造成近20万的工程索赔;矫枉过正?;某室外道路工程,下发一份工程指令,内容如下
请某公司完成标高室外标高-0.8米以下淤泥质土的换填,填土长度约20米,宽度约2米,深度0.8米。换填土要求优质黄土,分层压实,掺10%石灰。; 经过紧锣密鼓的开盘,经过彻夜难眠的入伙,经过无数的变更与修改
剩下的是结算
对结算资料的确认和审核是整个工程的结尾也是对新项目的总结
竣工资料签证单工程扣款单结算移交;;控制要点销售承诺(销售合同广告售楼书)物业管理亏损
控制原则健康运营,不产生经营负担。;结算
控制要点严格审核结算工程量合理确定结算单价
控制原则廉洁奉公原则多级审核原则准确高效原则可复查性原则;;成本管理的三大误区;成本控制管理主体确立失误(谁来管);成本控制管理主体确立失误(管什么);成本控制管理主体确立失误(怎么管);观 点 一
合约预算部门是控制工程成本的核心部门,他们对施工图的工程量进行详细的核算,与承建单位进行商务谈判造价谈判,争取得到最优惠的工程承包价格。;;产品定位层面
项目营销产品定位,明确产品功能和技术参数,确定产品选材用料标准;规划设计层面
控制项目规划设计指标;控制建筑设计方案的科学合理性;控制结构
水电设备的设计参数; 控制材料设备的选用。
规划设计控制工程成本理念。;工程层面
编制工程成本控制指标,为工程成本动态控制打下基础。
建立承建商材料供应商资源库,优选工程资源。
制定规范的工程成本控制流程,比如招标程序签证控制程序结算程序等。;;;;;;最差
位置;
下手要趁早!;
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