世联深圳金地天悦湾营销策略总纲销售执行报告.pptx

中国·深圳·观澜 2022豪宅革命元年;为卓越而来！;时间;项目概况;目标沟通;世联对目标的理解;;1整盘销售金额100亿意味着成为深圳房地产历史上罕有的高速高价。;;目标解读2 ︱软指标;1金地品牌全国视野引领趋势，打造金地华南独创的特色作品系;金地岗厦;2地产行业全国视野成为全展商尊崇并效仿的标版;3豪宅客户全国视野引发全国范围顶级豪宅客户的瞩目;世联案例华润幸福里;;;深圳现阶段豪宅发展现状 “地段+资源+物业类型” 典型代表香蜜湖1号波托菲诺;——“我们就住华侨城，对这边很熟，这边环境好，而且生活也方便。” ——“喜欢华侨城的的社区环境，这边配套齐全。” ——“在城市中心，这里配套还行，生活方便。” ——“我选香蜜湖1号主要是它在市中心，配套好，交通好，将来孩子上学比较方便。” ——“香蜜湖1号产品太密了，基本没什么活动空间。” ——“香蜜湖1号周边环境不行，出来就看到宏浩花园这种房子，感觉档次要降 低很多。” ——“波托菲诺一期别墅的布排得很密，感觉密度很大。外立面颜色搭配得比 较俗气。”;深圳现阶段豪宅发展现状 “地段+资源+物业类型” 典型代表天麓天涛轩;——“东部华侨城对于她们5060年代的人来说是最好的居所。” ——“住在这想不长寿都很难。” ——“这里的球场还不错，空气真的很好。” ——“深圳很多别墅我都看过了都不喜欢，你们这里的房子还不错。” ——“有山有海的资源才更具价值。” ——“这个海景使我想起了西藏的某一个湖，真美。” ——“住进天麓后,感觉与世隔绝，没有娱乐，也无法与人交流。豪宅的概念一 定是方便的。” ——“东部的生活配套还是比较欠缺，适合度假，不适合居住。”;水榭山;——“曦城是纯粹的别墅区，这一点很好，没有高层，显得有档次。” ——“华侨城和招商联合打造的别墅区，一定没问题，他们做别墅还是 比较有经验。” ——“曦城距离广深高速很近，像我这个年龄段的人，神经比较脆弱， 真无法忍受过大的噪音干扰。而且外立面是白色的，太素了，没 品质。” ——“水榭山户型不好，只有200多平的户型好??点，周边现在比较荒凉，未来 安全问题不知道大不大。” ;“晋级豪宅仅以分解容积率便可实现。”;——“龙岸的会所和园林很大气，让人感觉很有面子；非常喜欢园林的浓郁地中海风情设计，湖岸加拿利海枣，让我想起我在迪拜酒店渡假时看到的那些加拿利海枣，和龙岸的是一样的。” ——“选择龙岸的重要原因在于是一个别墅社区，有湖景有水库，并且户型设计好，楼间距很大，同时交通也便利。商业气氛不重，适合居住。另外，看好龙坂片区的发展，3-5年外部配套就会完善，会是以后的金领阶层首选的置业地，有价值。” ——“不喜欢龙岸的会所设计，感觉有点土豪，虽然很奢华，但缺少艺术感和品质感，比如水晶吊灯和立柱都缺乏艺术感，落地玻璃的封胶对接比较粗糙。” ;高端豪宅客户已形成的豪宅价值体系 “地段+资源+物业类型”;竞争市场总览深圳豪宅之北向轴线; 未来关内豪宅供给豪宅高层化趋势明显。 （豪宅片区资源型项目＋城市旧改项目）;山景资源豪宅代表;? 项目基本指标 深南路以南/彩田路以西，金田路以东/福华三路以北 总用地 161900 平米 总建面 1071780平米 商业19.4万；住宅23万；办公8万；公寓36.6万 容积率6.5 预计入市时间2022年下半年 预计开发周期5年左右;关内豪宅竞争2022年前众多资源型豪宅以相继推出市场，后续开发阶段将面临城市旧改型豪宅的陆续推出。;;类型; 项目指标 位置二线拓展区北部地铁四号线红山站附近 占地面积6.2万平米 建筑面积24.7万平米 住宅17.28万平米 商业7万平米 配套0.17万平米 容积率4.6 户型设置 70-75平米——12％； 89平米——40％ 127平米 ——25％； 147-160平米——23％ 资源龙华新城核心区城市资源 预计入市时间2022年;;2022年;;;关内资源型豪宅的激烈竞争;;;;豪宅精装修更注重产品设计装修配置的细节;;;整个社区没有一寸地方不修饰，在这里甚至找不到一条水泥路； 追求极致，建筑物的外立面不允许出现一根管线； 采用平均式绿化规划，首期46个园林水景遍布整个社区； 路面处理采用多种材质黄蜡石石英石花岗岩鹅卵石梢木等无所不用其极； 自建水厂独家引用活水循环系统全天候循环过滤，水清见底；;楼宇层高比现行标准高了15厘米，空间感更强，间隔墙板比传统砖墙薄了3厘米，实用率更高； 国际定造交楼标准； 采用预应力结构，厅房无梁无柱； 主人房铺设手织地毯，配智能座厕，豪华水力按摩浴缸，蒸汽浴室； 2亿元兴建省一级学校——星河湾·广州番禺执信中(小)学……;典型案例地王