土地经济学（第八版）毕宝德-第8章 土地制度概论.pptVIP

8.5.3 地上权 地上权是指以支付租金为代价,在他人土地上设定建筑房屋、种植树木等他项权利。 地上权是一种用益物权。 地上权可依契约订定或依遗嘱和法律裁决方式设定,并因自然灾害使土地灭失毁 坏、土地所有人丧失土地所有权、地上权存续期届满、地上权人不缴付租金等事项而 消灭。 地上权人的权利一般包括:对其建筑物及树木有占有、使用、收益和部分处分权能, 可以设定地役权,还可以让与他人或作为抵押权的标的物。地上权人的义务是:享受土地 便利的同时,对土地尽善良管理人的责任;向土地所有人支付租金;负担地上建筑物的修 缮、管理费用及缴纳赋税等。 8.5.4 永佃权 永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金,为耕作和放牧的需要长期或永久使用土 地,并获得相应收益的权利。永佃权实质上是土地用益物权,是他物权的一种。中国从唐 朝开始出现的田面权即类似于永佃权。永佃权依契约、遗赠或遗嘱、法律裁决或让渡等方 式来设定,并依存续期届满、双方当事人同意、永佃权人死亡、永佃权人不履行义务或永 佃权被依法剥夺等事项而消灭。 永佃权人有多项权利,其中主要包括:( 1)为耕作和放牧的目的长期或永久使用土地 并获得相应收益,同时在不改变标的物价值的条件下改良标的物或改变其用途;( 2)处分 的权利,可以遗赠、出卖等;( 3)在永佃权存续期内设立地役权等他项物权。永佃权人也 有多项义务,包括:( 1)须按年 (或按约定)向土地所有者支付租金;( 2)负担标的物的 管理和修缮费用,并缴纳赋税;( 3)转移永佃权予第三人时,须向土地所有者支付一定的 手续费。 8.5.5 地役权 地役权是在土地所有权上设定的一种他项权利,其目的是调节相邻关系,以便更好地 发挥土地效用。土地所有人为了其毗邻土地的权益,有义务允许毗邻土地的权利人在自己 所有的土地上采取某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地,与供役地相邻并需在他 人土地上获取地役权的土地为需役地。地役权主要包括:建筑支持权、采光权、眺望权、 取水权、道路通行权等。地役权是一种从物权,不得与需役地分离而让与。如果需役地所 有权转移,地役权原则上随之转移。地役权有不可分性,在共有或分割时,对全体关系人 均有效力。地役权可以由于弃权、解除、时效和某些其他原因而消灭。 8.5.6 土地发展权 土地发展权是发展土地的权利,是一种可与土地所有权分离而单独处分的财产权。土 地发展权是指在符合规划的条件下变更土地使用性质 (如农地变更为城市建设用地)或提 高土地利用强度的权利。土地发展权设定之后,其他一切土地的财产权是以目前已经编定 的正常使用价值为限,亦即土地所有权的范围,是以现在已经依法取得的既得权利为限。 此后变更土地使用类别和利用强度的决定权则属于土地发展权。土地发展权是近代随着土 地利用方式的多样性及相应土地收益的巨大差异性而出现的。 当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认识和处理方式。一种观点认为,土地发 展权同地上权、土地抵押权等一样,首先自动归属于原土地所有权人。在这种情况下,政 府可事先向土地所有权人购买土地发展权,从而使土地发展权掌握在政府手中,土地所有 者已无变更土地用途的权利。另一种观点认为,土地发展权一开始就属于国家,如果土地 所有者要改变土地用途或提高土地利用强度,必须先向政府购买土地发展权。 8.5.7 土地抵押权 土地抵押权是以土地为标的物的担保物权,土地受押人称为土地抵押权人。设定土地抵押权时,作为标的物的土地并不发生转移,它仍为土地抵押人占有和使用,只以其代表 一定经济价值的某项权利 (如土地所有权、土地使用权)作担保。土地抵押人在取得贷款 后更能发挥土地的经济效益,只是当抵押人到期不能履行债务时,抵押权人有权将土地拍 卖并优先受清偿。土地抵押人如果按规定的方式和期限偿还债务,土地权利如期回到抵押 人手中,土地抵押权自动消失。 土地抵押权的优先清偿性 土地抵押权的附属性 土地抵押权的不可分性 8.5.8 土地典权 土地典权是指承典人支付典价而占有、使用、收益出典人的土地,出典人在约定期间 (典期)内回续的一种民事权利。在约定期间 (典期)过后,出典人不以典价回续土地, 即自动取消典产所有权。土地典权属于用益物权的一种。典权在中国产生于唐代。到了清 代,开始出现 “典”和 “当”之分,对不动产 (房地产)设置的典权称为 “典”,对动产 设置的典权称为 “当”。 8.5.9 土地租赁权 土地租赁权是指土地 “承租人有占有租赁物而为使用收益之权能” ①。设定土地租赁 权是指土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收 益权转让给他人。这时,被转让人就称为土地租赁权人,即承租人。土地租赁权与广义的 土地使用权的根本区别是,土地租赁权人不拥有对土地的处