地产项目定位及物业发展建议.pptx

1;2;3;4;【天时】荆州城市进入房地产发展的快速时期，知名大开发商进驻，将带动荆州房地产市场快速发展;【天时】沙北新区为城市重点发展方向，并以省运会召开为契机，将快速催熟区域，提升区域价值;【地利】沙北新区定位为行政文化中心、金融商贸中心、体育中心、生活居住中心，未来是城市形象最高、最宜居的板块;【地利】沙北新区商业、商务、医疗、教育等生活配套正在逐步完善，大区域发展环境优良;【地利】本项目地处荆州金三角地带，沙北新区的首发地段，同享老城配套和新城规划利好，是沙北新区发展的最先受益者;;【人和】客户认可沙北新区价值，看好其未来发展，高端形象建立，驱动置业无抗性;【人和】楚天都市佳园价量持续增长，三次开盘近乎售罄，反映出客户厚度足，区域高端形象奠定;;14;15;站位第一梯队，我们面临两重挑战;结合开发商目标（5500元/平米入市价格，10万方每年去化速度），梳理出我们的核心问题为如何进行竞争突围及扬长避短;18;;20;21;;23;24;25;【市场小结】未来中高端市场进入档次与规模竞争的阶段;27;【建筑风格】荆州现有产品建筑风格趋于多元化，风格各异，百花齐放，不乏精品，中高端楼盘均采用新古典主义;【园林展示】中高端项目开始注重实景园林展示，对客户有很大的吸引力，特色风情比较突出;【外立面设计】现有楼盘外立面设计水平参差不齐，空调位、管线、电梯等方面精细化程度不够;31;【小结】细节决定成败，我们可在客户强感知产品细节上入手，进行市场超越;33;34;【荆州中高端客户敏感点】中高端客户置业敏感点为：地段配套园林物业服务;【中高端客户需求面积分析】中高端客户需求集中在100-120平米户型;【需求产品分析】中高端客户明显对舒适度指标：客厅（29%）和阳台（28%）有较大的关注，而对卧室、书房等的大小并无面积要求，仅为功能性考虑;【小结】紧抓中高端客户，迎合客户敏感点;39;【竞争圈层界定】站位第一梯队，我们的竞争对手为楚天都市佳园及外来品牌开发商（万达、绿地、恒大）;41;第一剑—“足”展示打造由营销中心、喷泉广场、永久园林、西干渠市政公园形成的前???展示区，将大气恢弘的园林先展示出来，在客户中建立项目的高价值感知；;第二剑—“大”园林采用组团式规划布局，组团间形成围合式强风情感的集中公园绿地，使其成为项目的标签，并且为每期开盘打造亮点;第三剑—“优”户型通过赠送和面积控制两个方法，在保证功能性和舒适性的前提下，做到产品总价小于楚天都市佳园户型;45;46;47;【万达竞争策略1】根据万达进入三四线城市的规律，定位于中高端，走城市综合体路线，重商业轻住宅;【万达竞争策略2】住宅架在商业上面，环境嘈杂，居住环境不纯粹，我们可打造优美生态环境社区，打造居住典范社区;【万达竞争策略3】万达产品系面积较大，90~100平米的两房、120~140平米三房、160平米四房，我们的户型应该和其差异化;【万达竞争小结】抓住万达轻住宅的弱点，打造纯粹居住典范社区，产品的户型进行差异化设置;【绿地竞争策略1】绿地以超高层地标建筑提升项目价值，写字楼驱动的综合体带动销售，但其周边环境差、配套不成熟，我们可超越;【绿地竞争策略2】绿地产品线注重产品舒适性，一房为60平米，两房面积为90~100平米，三房产品面积为130~140平米，四房面积为170平米;【恒大竞争策略】恒大进入三四线策略为城郊拿地+纯住宅+伪豪+精装修+低价，走性价比路线，快速走量，我们可利用自身配套打赢竞争;【恒大竞争策略2】户型面积两头大、中间小，大户型150-410平米及小户型79-90平米，紧凑户型仅119平米三房;【绿地、恒大竞争小结】在区域区位、配套、户型结构上打赢竞争;【竞争层面小结】七伤拳打击对手，引领未来10年荆州居住典范，重塑城市价值;58;59;60;61;62;63;4、园林景观——中央园林景观设计，充分利用景观资源，扩大观景视野，保证户户临景，户户观景;5、产品——户型设计方正，南北通透，功能分区合理且具有变换性，赠送面积较多，实用率高;66;7、商业配套——异域风情商业街，引进知名商业品牌，填补黄冈商业市场空白点;68;69;70;71;72;73;74;75;76;77;78;79;80;81;82;83;84;85;86;87;项目整体发展战略推导;整体战略——总体占位及实施措施;90;项目定位推导：结合项目自身特质、普适性客户敏感点、竞争突破点及战略导出项目定位; 荆州首席城市公园地产;;案名建议荆州中央公园（荆州长桥郡）;95;96;97;98;客户定位;荆州市各购房阶层特点如下：;根据客户关注因素及本项目特点，建议重点锁定中产及中等收入阶层客户;【客户定位】精准锁定与本项目所在区域实力三缘