房地产项目定位及物业发展建议报告.pptx

xx红钢城项目 定位及物业发展建议报告;报告背景;;报告核心内容;报告目录框架;;项目开发目标;区域首发;武汉城市甲板 滨江商务先驱;产品定位;;武汉定位：国家历史文化名城，中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽，是湖北的省会城市，政治、经济、文教、交通中心;6756.2亿/ 12.5%;武汉房地产：步入1.5线城市，房地产市场很活跃，各项指标都名列前茅;武汉未来发展：随着武汉城市化进程的快速迈进，城市功能定位由中部重要的中心城市上升为我国中部地区中心城市;城市维度小结：武汉经济水平发达，增长迅猛，发展潜力巨大，房地产市场活跃;青山区是武汉市中心城区之一，工业实力雄厚;;工业之长：以钢兴区，以油提速，以船破浪，以电驱动，钢铁、石化、船舶、环保四大产业齐头并进，并延伸工业旅游产业;20;;;;项目所在红钢城，城市印象差，商业氛围淡薄，居住环境一般;;区位：本项目位于武汉市传统的工业企业配套居住区，青山区红钢城板块，毗邻三环线和天兴洲大桥;地块四至： 项目位于武汉市青山区红钢二街13号 东至武汉市第四十九中学，四十九中为武汉市重点中学 南至20米宽红钢二街 西至武钢四街坊 北至40米宽临江大道，堤坝至江滩之间有挖沙厂、轧钢车间等工业，影响低楼层观江景观 地块内部： 地块内多为厂房和办公楼，拆迁难度较小;居住建筑布局应距离堤防保护线不少于100米； 用地东西两侧各控制10米宽公共通道； 用地北侧临江大道控制25米宽绿化带， 用地临南侧红钢二街控制10米宽绿化带， 用地临用地东侧公共通道控制20米宽绿化带； 用地内建筑后退北侧临江大道红线距离不少于35米， 后退南临红钢二街道路红县距离不少于15米；;交通：区域外的大交通顺畅，但是面向青山区内通达性较差，交通微循环不畅对人流集散形成制约;资源：江景资源稀缺但不唯一，江滩面积是武昌最大，现阶段观赏性不强，教育资源强势，社区配套资源不足;项目属性：;企业实力：世界500强，央企实力雄厚，品牌知名度高，全国化战略布局;企业战略：围绕“国际一流的高品质交通地产全产业链价值创造者”的战略定位，通过“三步走”逐??实现从“国际化积累-步入国际化-实现国际化”的长远发展;企业维度小结：本项目实现企业速度、品跑、利润的目标有一定困难，不适宜选择挑战型站位;企业目标如何实现? 要结合宏观政策、中观市场、微观项目特质三个前提条件来解决！！！;;宏观调控成为常态，未来一段时间内调控政策将不会放松，形成由堵向疏的转变;武汉市场表现：限购令下，首置和首改客户成为市场主流，再改及以上客户减少，偏爱三房产品 ;青山市场表现：传统刚需板块，受到调控影响弱于中心区，处于以价换量阶段，局部降价后，销售套数可迅速回升;宏观政策小结：宏观政策调控是常态，未来高增长不可期，投资受抑，刚需为王;住宅市场格局：本项目位于青山区低价值板块的红钢城板块的边缘，区域认知度低 ;;需求：客户需求户型以三房和两房户型为主，是成交的主力户型;住宅客户：改善客户外溢到徐东及奥山片区,客户以地缘刚需客户为主，市场封闭，客户价格敏感;;商业市场格局：青山有建二、红钢城两个区域级商业中心，项目周边以服务社区的底商为主，现状商业氛围淡薄 ;供求竞争：未来创富片区2018年启动，未来有大量商业入市，将可发展为新的区域级商业中心，竞争更加激烈;特征;目标：作为商业中心需引入大型品牌商家，品牌商家以租赁物业为主，需开发商持有大体量的物业，与开发目标不匹配;商业客户：由于青山区商业用地供应量少，以二产为主，居民消费比较封闭，导致区域内客户需求以生活配套为主，集中商业需求相对少;;服装店老板 我租的这个铺子要2800一个月，10个平方左右，层高比较高，差不多5米，装修的时候我自己把他分成了两层，用起来比较方便。;商业投资者：青山的主流投资客户为成长型投资客户，面积为30-50平米，总价100万以内;消费者：青扬十街业主 李女士 45岁 我现在住青扬十街，感觉基本生活设施都能够满足，没必要去那么远到你们那边买什么东西，走过去不算远，但是也不算近，普通的红钢城都能满足，节假日一般都不愿在青山逛街，一般都是去徐东啊什么的。 ;商业市场小结：项目不适宜做城市级和区域级商业中心，，适宜主题社区型商业，满足区域及项目本身客户需求;写字楼市场：目前青山办公物业较少，仅武钢写字楼、青山广场、火炬大厦、开来九州国际，形象一般;供应：未来办公物业供应量大，主要集中在项目周边的钢谷及青山汽车城，两者是低成本的工业用地，优势明显;需求：青山办公需求以二产次生的商贸、物流等上下游产业链为主，房地产、金融、机械工程、教育培训占比较小，作为支撑写字楼发展的高智第三产业少;客户：青山现有办公客户对项目不认可，不支撑项目做写字楼 ;写字楼市场小结：从格局、