胶南环球集团琅月小区住宅项目营销策划报告.ppt

4、安防智能化建议 第九十一页，共一百三十页。 第五十九页，共一百三十页。 第六十页，共一百三十页。 第六十一页，共一百三十页。 其他广告推广语 胶南首席生态园林景观大宅 胶南老城区花园社区 欧洲情怀，魅力生活 享受触手可及的便利生活 第六十二页，共一百三十页。 营销策略 项目作为中高端品质的楼盘，因此在推广策略上我司认为应重点采用以下策略： 文化营销策略 文化营销是给产品注入一定的文化元素，使得消费者在消费产品和选择品牌的时 可以获得心灵上的共鸣和价值上的认同。 价格营销策略 采用灵活的多种形式价格策略。 品质营销策略 树立项目的品质形象，不断地释放项目的卖点。 情景体验式营销 是一种主动营销思路，改变了普通被动式销售思路。是先前创造一种未来的新生 活方式，让客户提前感知，实现了消费者与未来生活的对接，增强客户的购买欲。 第六十三页，共一百三十页。 推广过程中应把握的重点 整合区域资源，发挥区域优势，强化完善配套。 抓住主流媒体及重要事件，加大前期造势力度。 把握重要节点，灵活运用价格策略调整。 进行软文创意，强化概念炒作。 做好客户管理。 第六十四页，共一百三十页。 1）圈层营销 以胶南大盘的姿态入市——强力造势，从开始即尽 显大气，彰显品质！ 重视项目前期造势宣传，整个多方媒体资源，重视广告宣传力度以及 实际效果，在项目未启动前即引起市场轰动，引起广泛的关注。 统一的风格基调，清晰而周密的推广思路，形成贯穿始末的整条营销 脉路。 注重口碑传播、圈层营销，借助关系网络、圈层影响宣传本案，信息 直达有效客户，同时要始终保持项目较高的美誉度。 重视客户积累，确保客户渠道的畅通，实现新老客户的互动影响。 第六十五页，共一百三十页。 2）活动营销策略特色活动+营销宣传项目品牌与开发商品牌的结合问题 我们对活动应全面认识： 搞活动≠变相促销：不应该以为促销而活动，而应注重活动的立体宣传效果，除短期提高项目关注度和销售进度外，在提升项目形象、增强美誉度、制造社会热点话题等方面作用巨大，应该得到足够的重视。 普通活动不如不做：要做特色活动，一般性活动或者因活动组织运作不力反而影响项目的美誉度，对项目造成负面影响。 活动一定要把握时机：与社会热点事件的结合以及项目本身的营销活动首先掌握“天时”，找准时机，展开全面推广活动，可以收到事半功倍的效果。 第六十六页，共一百三十页。 特色活动之一 青岛西方建筑价值论坛 形式：论坛形式 活动结合点：意大利、德国建筑形态比较，青岛城市价值 时机：项目热销期 其他活动等 托斯卡纳陶醉之旅——托斯卡纳3日游抽奖活动 我有一棵橄榄树——社区橄榄树园一人一棵树植树活动 托斯卡纳，韵动之夏——中国青岛（胶南）首届沙滩篝火酒会 第六十七页，共一百三十页。 3)体验式营销策略 “体验式”营销让顾客置身于社区环境中，通过新古典主义风 格的样板间、西班牙风情园林、英式物业服务体会社区将来 的生活场景和服务。 通过以下途径，营造氛围，身临其境： 概念化风格的界定 托斯卡纳风情生活推介、演绎 重细节、重品味的室内装修、装饰 体验式互动活动 样板间展示与体验样板区的构建和维护 英式管家服务 售楼现场人员“五星级”的服务（咖啡、葡萄酒、茶） 第六十八页，共一百三十页。 4) 情景营销策略 “情景式”营销让顾客至于社区环境中，通过园林的水、雕塑、 小品、音乐和样板间的内部装饰、售楼处的人员服务让消费 者完全融入到高档品质社区的生活情景中去，达到促进销售 的目的。 通过以下途径，营造氛围，身临其境： 售楼处内外场氛围的营造 售楼处的音像展示 销售人员的描述与客户的互动 园林、水景、音乐、灯光 样板间音乐、生活用品 第六十九页，共一百三十页。 5）销控策略 策略1：销量控制法 销售过程中，保持多层房源，分时间段依市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，可以取得比较好经济效益。 策略2：价格控制法 价格控制应以“高开高走”，分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“稳步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。楼层差价的变化并非是直线型的成比例变化，应按心理需求曲线变化，随着心理需求的变化呈不规划变化。 策略3：时间控制法 以销售时间为基础根据不同的时间段，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销。 第七十页，共一百三十页。 广告目标 广告传播力求使楼盘及开发商拥有较高知名度，并配合销 售，在广告投放合理的情况下，在短期内掀起购买热潮。 短期目标 迅速打开楼盘知名度 在前期造成轰动 使信息传播到位，促进销售 长期目标 树立明确正面