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* * 万科城商业街启示录 ——2011年1月 第一页,共二十九页。 目 录 一、万科城项目简介 二、万科城项目商业街分析 1、万科城的总体商业规划 2、万科城商业街的亮点 三、万科城商业街对社区型商业开发的启示 1、商业开发总体原则 2、商业业态规划表 第二页,共二十九页。 项目概况 开 发 商: 万科?? 物业管理: 万科物业 建筑设计: 美国 sandybabckck 设计事务所 环境设计: 美国 BGA 景观设计事务所 销售代理: 自销 物业类型: Townhouse 、 Loft、情景花园洋房、宽景house、小高层、高层 项目位置: 龙岗区 龙岗布吉镇坂雪岗工业区,梅观高速与机荷高速交汇 占地面积:约46万㎡ 建筑面积:约53万㎡ 总占地面积: 397883.5平米 其中住宅:398050平米 商业30000平米 幼儿园2所6000平米 社区配套设施3000平米 物业管理500平方米 公厕2处120平米 建筑覆盖率 30% 容积率小于1.1绿化率:30% 车位比: 1:1 建筑高度:低层、多层及中高层 第三页,共二十九页。 SWOT分析 优势: 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区,本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优势(退台设计)。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 劣势: 1、周边环境差,治安状况令人担忧,近一两年不会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏,距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂,高端客群很难找到高档社区的归属感。 机会: 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局,使项目升值潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进,使北部未来充满生机。 威胁: 1、项目的热销使周边地块开发提速,项目将面临激烈的竞争。 2、产品被竞争对手抄袭和提升后,项目三期客户会被分流。 第四页,共二十九页。 项目总体规划图 第五页,共二十九页。 万科城商业项目分析 一、商业部分的规划 第六页,共二十九页。 西班牙风情商业街 第七页,共二十九页。 第八页,共二十九页。 商业与景观的融合 第九页,共二十九页。 第十页,共二十九页。 商业街规划特点 1、全街铺:大部分为街铺和底商,临路、临街、临水、临风,层高达到 4.8 - 5.8 米,在建筑风格上,力图体现一种西班牙风情; 2、商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富;哑铃型的商业形状,造成二个广场人流 的逗留,中间以水景连通,同时将商业和景观镶嵌一起; 3、三大主题:国际美食坊、时尚购物中心、娱乐休闲广场。 4、流畅的人、车动线设计 第十一页,共二十九页。 立体交错人流交通 第十二页,共二十九页。 入 口 处 景 观 第十三页,共二十九页。 商业二层平台的宽度 第十四页,共二十九页。 上下便捷的楼梯转换 第十五页,共二十九页。 楼梯也可以是一种风景 第十六页,共二十九页。 实用且精致的小品 第十七页,共二十九页。 怡人的水景 第十八页,共二十九页。 优美的天际线 第十九页,共二十九页。 万科城的商业街的营销策划亮点 1、万科城商业街采取与大中小商家形成各种 业态互为补充的经营模式,经营上多以特色连锁品牌经营为主。 第二十页,共二十九页。 2、统一规划、统一招商、带租约销售。 第二十一页,共二十九页。 * *
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