物业工程维修培训.pptxVIP

目 录工作内容概况主要工作内容行为标准维修方案观光电梯钥匙使用管理水景设备运行维护管理案场电器设备操作消防系统管理空调系统管理附属设施管理物料的管理工作内容概况 物业各部门各系统正常运作的基本保证 ;提高服务质量、提供所必要的物质条件、保证设施设备日常管理工作 ;工程部也有“无形第一线”之称 .主要工作内容 工程及设备的运作维修和保养工作。检查所有系统是否正常及平安;与物业之管理部共同应付所有工程之紧急事故根据已定之时间表，进行工程所有设备的运作;向物业管理部提供解决一切有关工程之问题及查询。由开展商负责及牵头，接收工程完工后之设备;确保工程所有系统，根据政府之规定，作出定期之检查、测试和保养，并将有关证件安放于适当位置。应付客户之投诉，并根据公司之政策尽力为他们解决工程问题。对每年工程费用开支作出预算；定期清洁所有机器之外部，如有需要，除锈及刷防锈漆。定期为机器测试和大修。对新参加之人员作出培训；记录工程各主要机电设备之状态和读表数。在更新改造工程上，为客户提供工程上专业之意见，在工程进行时，监察所有工程，以确保符合标准。有系统地记录工程各工程设备维修事项。每月总结当月之工程事项，并向物业经理提交报告。与物业管理部其他部门作出应有之沟通。在工程竣工交付使用后之保修期间，协调各有关承包商及施工单位，进行整改工作。行为标准 维修人员应穿着整洁，佩带胸卡，态度和蔼；落手轻；进现场维修应有人的陪同下进行；进现场维修应礼貌待客，一时解决不了的问题应向客户或通过客服人员向客户作出解释，并立即汇报主管；在工作时应保持安静，不要高声谈话，禁止抽烟；在公众区域修理时应设立平安标示，对一时不能使用的设备应事先放置“正在修理，暂停使用”的牌子，确保客人平安； 对客人影响较大的修理工程，尽可能安排在夜间进行； 维修人员应遵守国家劳动部门及有关部门颁发的劳动平安条例； 更新的设备由工程部会同财务和有关使用部门共同参加验收；电梯、锅炉每年由工程部会同劳动局按国家规定的质量标准检查。维养方案 各工程应制订各类设施设备的年度维修保养方案并严格执行，保存记录 。维修保养方案应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、停车场、等 。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施 。维养方案必须与年度预算相结合 。观光梯三角钥匙使用管理规程公司工程部负责三角钥匙的保管、领用及借用的登记、备案管理工作，并监督电梯维修工对三角钥匙的正确使用。三角钥匙的使用人员必须是持有国家法定部门颁发的“电梯安装、维修”资格证书的电梯维修工；包括电梯司机在内的其他任何人员均不得持有或使用三角钥匙。当现场需要使用三角钥匙时，使用前首先必须确认以下事项：A、确认电梯没有无关人员乘用；B、检查电梯平安回路，确认所有平安回路没有短接；C、必要时翻开电梯井道永久照明。用三角钥匙翻开层门时，一定要“一慢、二看、三操作”，确认电梯在该楼层并已完全停车。作业时要保管好三角钥匙，以免丧失。作业结束时要检查作业有无过失、工具等有无遗留；确认所有层门均已关闭；确认三角钥匙没有遗失.未经许可擅自借用三角钥匙者,将依据公司有关规定给予重处;酿成后果者移交司法机关处理。水景运行维护管理规程 检查喷泉系统管道是否完好，阀门开启位置是否大致相同；水池灯是否固定良好；开启进水阀往水池内注水，距溢水孔左右时停止进水；合上喷泉水泵操作箱内的自动空气开关，检查三相电源是否正常。按操作面板上喷泉水泵的启动（停止）按钮，实现喷泉水泵的启（停）；合上操作箱水底灯的操作开关，实现水池灯的点亮（熄灭）。维护保养阀门、管道：阀门开关应灵活可靠，内外无渗漏；阀体内外无漏水；管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，密封性是否良好。水池灯：固定是否牢固；灯具是否完好；灯具是否接地。电机、泵体：拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值不低于0.5MΩ；检查泵体应无破损，转动灵活、无卡阻现象；补充润滑油，假设油质变色、有杂质，应予更换；电机、泵体外壳除锈，刷防锈漆；电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。电缆线路：是否破损，绝缘性是否完好；接线盒防水性是否完好。操作箱：断开操作箱内总电源开关，检查转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；检查操作箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；清洁操作箱内外灰尘。试运转：合上总电源，检查电源指示应正常；点动判断水泵转向是否正确，假设有误应予更正；泵运转应平稳，无明显振动和异响，操作柜各电器无不良噪声；做好保养记录。 售楼处电器设备操作规程 室内空调关机程序1 将空调摇控板正对壁挂机或柜机操作面板，按下电源开关按钮，此时壁挂机或柜机