物业管理实务（2）形考任务一至四.doc

形考任务一 案例材料：某市××山庄物业小区，在物业交付使用后很长一段时间内一直难以摆脱施工遗留问题的困扰。开发商在建设、销售过程中遗留不少问题，例如，房屋建筑质量差、发布减免物业管理费的虚假广告、承诺“五星级服务”不兑现、配套设施设备不齐全，面积有误差和房款计算错误等。这些问题在广大的业主入住以后就不断暴露出来。而此时的开发商已将楼盘销售完毕，对此不闻不问。很多业主便以拒交物业服务费作为抗议和斗争的方法。开发商筹建的R物业公司负责该小区管理，在服务上做了许多努力，力图弥补业主的损失，修正由开发商的问题造成的负面影响，但是由于问题多而错综复杂，得不到业主理解和支持，业主以拒绝付费来抵抗，问题越闹越僵，直到诉诸法律，将业主告上法庭。虽然一些业主通过学习、查找一些相关书籍和法律文件也知道拒绝付费的做法不对，但是他们认为开发商和物业公司是一伙的，在接管验收环节负责前期物业管理服务的R物业公司没有尽到责任，导致业主吃亏。在问题长期得不到解决的情况下，业主在成立业主委员会后做的第一个决定就是解除前期物业服务合同，重新选聘了一家物业公司。但是前期R物业公司还有大量的物业服务费未收缴，损失惨重。虽然以拒绝撤出为手段抗争了很长的时间，最终还是以失败而告终。由此事件，对在经济上、品牌形象和社会声誉上R物业公司造成了不可挽回的重大损失。请根据以上案例，回答下列问题。 1. 某市××山庄物业小区，物业交付使用后问题不断，业主通过（? ）的形式进行抗议。 ?回答错误 单选题?(5?分)?0分 ?A. 拒缴房款 ?B. 拒缴物业管理费 ?C. 法律诉讼 ?D. 解除合同 正确答案:?B 2. 业主对物业管理公司诸多不满，主要是因为（? ）。 ?回答错误 单选题?(5?分)?0分 ?A. 物业管理公司服务工作没有做好 ?B. 物业管理公司没有为业主开展物业维修工作 ?C. 物业管理公司与开发商是一伙的 ?D. 在接管验收环节，负责前期物业管理服务的R物业公司没有尽到责任 正确答案:?D 3. 当（? ）签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即告完成。 ?回答错误 单选题?(5?分)?0分 ?A. 施工单位 ?B. 开发商 ?C. 物业管理企业 ?D. 业主 正确答案:?C 4. 物业管理企业在接管验收时应注意（? ）。 ?回答错误 单选题?(5?分)?0分 ?A. 选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加接管验收。 ?B. 站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，维护业主的合法权益。 ?C. 将接管验收中发现的问题明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题进行加固补强、整修，直到完全合格。 ?D. 以上都是。 正确答案:?D 5. 为避免案例中R物业公司的遭遇，物业管理公司应（? ）。 ?回答错误 单选题?(5?分)?0分 ?A. 与开发商“分业经营”。 ?B. 做好前期介入工作。 ?C. 争取得到业主的理解与支持。 ?D. 以上都是。 正确答案:?D 形考任务二 案例材料：某小区维权小组发布的“监督××公司与物业公司共公配套部分接管验收情况汇报”如下： 近日，开发商三番五次的要求物业公司接管验收雨污水管网及景观等设施，在维权小组叶××和单××的四次现场监管下开发商未能查验通过。接管验收期间，由于质量不合格开发商为了马虎过关甚至到了和物业公司动手的地步以达到早日撤出的目的，但是幻想都被一一打破。在此对物业公司认真负责的态度表示赞许! 目前小区还存在的质量问题如下： （1）雨污水目前存在的问题：雨污水井盖混杂名称未对号；局部雨污水管网不畅水污滞留；部分雨污管网违反规范及设计要求，野蛮施工导致雨污水管网混流。 （2）景观目前存在的问题：种植土未按设计要求将建筑垃圾换成30厘米及50厘米厚的营养土；草皮稀拉及花木规格品种缺少不齐；休闲座椅、景观石、信报箱等缺失等；溪水、踏步、浮雕墙、主次大门不合格。 （3）安全防范设施存在的问题：现有设施不达承诺的“无盲区”标准，甚至连每个单元门口一个摄像头的标准都未达到；围墙的红外线防范设施也多数不能使用；监控室的设施根本不能满足基本的需求；南大门的电动门及门禁落杆不能使用。 （4）主体建筑存在的问题：单元门雨蓬及无障碍通道的扶手未完工；消防系统的供水还缺少一道供水口；会所门前的踏步及地面未按图纸要求铺装石材。 请根据以上案例，回答下列问题。 1. （ ）是保证物业建设质量，维护业主权益的重要环节，同时也是物业公司与业主搞好交楼工作的重要前提和保证。 ?回答错误 单选题?(5?分)?0分 ?A. 竣工验收 ?B. 接管验收 ?C. 交楼 ?D. 收楼 正确答案:?B 2. 物业公司及其工作人员重视物业接管验收工作的原因，以下说法错误的是（ ）。 ? 单选题?(5?分)?5分 ?A.