项目税筹管理.pptx

2021年8月31日融创陕西公司项目税筹管理 随着外部经营环境的不断变化，要在激烈的市场竞争中立于不败之地，更加突出了提高税务管理水平的重要性，要求各项目深度挖掘项目税筹潜力，充分利用税收法规所提供的一切政策，结合项目实际情况制定合理的税收筹划方案，帮助项目少缴税或缓交税，从而降低税收成本，提高项目整体收益。 目前各项目经营税筹管理粗放，无长期税筹规划，在经营过程中对价格调整、方案变更导致的税负变化未做实时跟踪及时调整。后期要求对现有项目深度挖掘税筹潜力，制定税筹优化方案，新获取项目前置税筹动作，制定切实可行的方案并跟踪落地执行情况。前 言 项目开发各阶段注意要点01现存项目情况及后续工作安排02目录CONTENTS 一、 项目设计建造阶段需关注要点 项目设计建造阶段在很大程度上影响项目整体税负及后续税筹方案是否能够落地执行，需提前筹划各方案对项目整理税负、利润的影响，应关注以下环节：户型选择成本分摊合同的订立项目规划分期成本归集成本控制 一、 项目设计建造阶段需关注要点 项目分期及户型选择的筹划 企业对同一项目分期、分区开发不同类型的房产，如：别墅、商业、普通住宅、非普通住宅等，不同的物业类型的土地增值税对应不同的税负。合理的规划项目的分期及物业类型有利于降低企业土地增值税的整体税负： 1、规划分期的要点： 土地成本的分摊以确权物业的占地面积为基数，尽量均衡各分期的范围和容积率，以避免各分期物业单位土地成本的不均衡。 规划证为土地增值税清算单位的重要依据，规划证范围越小，清算越细，无法均衡增值率，引起税负的上升，应提前规划开发方案，根据不同方案测算综合税负，因此建议大规划证，分期中尽量避免过多拆分规划证，高增值物业与低增值物业合理搭配。 2、户型的选择 根据项目定位，合理确定项目户型，户型规划中考虑小户型住宅争取土地增值税优惠，避免出现危险面积户型。（住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格不高于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以，增值额不超过20%，免土地增值税。） 一、 项目设计建造阶段需关注要点 3、各项成本的归集 土地成本归集：土地出让金、转让款、契税、市政配套、耕地占用、土地闲置费，拆迁补偿、安置费及相关税费等，其中土地闲置费不得在所得税前扣除，尽量避免此费用发生。 前期工程费归集：前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，应注意：劳保统筹费、农民工保障金、散装水泥保证金、新型墙体材料基金后期退回或在工程款中扣除问题。 建筑安装工程：发票的开具是否合规，工程核算的证据链条是否完整，与行业水平是否合理。成本加成应在合理范围内，行业平均水平建安成本（毛坯）合理区间为2800元/平米-3200元/平米，土地外平均成本（毛坯）合理区间为4200元/平米-4700元/平米，品质越高造价越高。 基础设施建造费归集：开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通 讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 公共配套设施费归集：项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。根据产权、盈利，转移情况进行成本归集，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。注意无偿移交政府的配套设施应取得政府单位出具的接收函或其他证明材料。 一、 项目设计建造阶段需关注要点 4、成本的分摊 陕西省关于成本分摊的的规定《关于明确土地增值税若干政策问题的通知（西地税发[2010]235号）》中有规定：纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊问题对于同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本，房地产开发成本、费用的分摊计算，暂按照以下原则处理：1、同一清算项目中不同类型房地产分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税；2、对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发费用等，按照建筑面积占比进行分摊，分别核算增值额、增值率；3、对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可