房地产市场投资市场调研要点与方法概述.ppt

4. 调查准备工作 《历年宏观数据调查表》 《历年房地产市场供求情况统计表》 《城市建设用地近期规划统计表 》 《已取得土地项目开发情况统计表》 《政府近期已推出土地统计表》 《政府近期拟推出土地情况表》 《历年土地价格走势表》 《历年房屋价格走势表》 《住宅（商业、办公）项目调查表》 《售楼反馈信息调查问卷》 《住宅消费需求调查问卷》 《商业用房投资经营调查问卷》 市场调查 所需表格 第十二页，共三十九页。 5. 信息收集 政府信息 社会经济信息 城市规划 城市建设 城市宏观 环境信息 市场基本情况 市场供求信息 开发经营成本 市场价格 市场中观 环境信息 第十三页，共三十九页。 5.1信息收集 典型项目 产品结构 单个产品价格 单个楼盘销售周期 未来的竞争对手 项目市场需求信息 项目基本信息 市场微观 环境信息 位置环境 地块情况 相关条件 第十四页，共三十九页。 根据调研目的，对于采集的信息进行筛选，找出关键性信息进行深入分析。重点从以下几个方面进行分析研究： 市场整体走势 市场机会与有效需求 成本与房价 市场竞争与项目条件 6、市场信息分析 第十五页，共三十九页。 几个关键指标 ●人均GDP与人均年收入 ●产业增长结构 ●人口增长结构与消费水平 ●年底居民存款余额 ●商品房施工量与销售量的倍数比 ●商品房施工面积与商品房竣工面积之比 ●历年销售量 ●历年房价走势 6.1、市场宏观经济指标分析 第十六页，共三十九页。 案例分析 深圳历年各项相关指标的增长率变动比较图 第十七页，共三十九页。 深圳市各项相关指标历年的增长率走势图 案例分析 第十八页，共三十九页。 人均GDP对房地产市场需求的影响 房地产消费市场逐渐出现饱和 消费转向以购置固定资产为主 开始有能力购置固定资产 主要解决温饱问题 房地产成为主要投资产品之一 房价相对均衡 价差距离逐渐拉大 房价将出现大起大落 分析对比参考 第十九页，共三十九页。 分析对比参考 第二十页，共三十九页。 分析对比参考 第二十一页，共三十九页。 人均GDP对房地产市场需求的影响 按照市场经济国家的经验，当一个地区的人均年GDP达到4500美元时，就开始进入“城郊居住”阶段，对别墅的需求便快速增长。随着人均年GDP逐年提高，低密度住宅将会成为市场主流产品。 由于中国的分配关系存在较大的问题，近几年人均年GDP在逐年增长，但人均收入并未随之而升，而是富人越来越多，这一现象，导致高档住宅，尤其是别墅的需求越来越大。 第二十二页，共三十九页。 人均年GDP逐年提高使别墅成为抢手货 在1995年以前，上海的人均年GDP在2000美元左右，上海的一栋别墅的总价仅在100万元左右。2002年，上海的人均年GDP为4909美元，2005年，上海的人均年GDP已达到7600美元，2008年，上海的人均年GDP已超过1万美元 。GDP的增长导致了上海楼价的狂涨，高档住宅首当其冲。 200万元/栋 低端别墅 300-400 万元/栋 中低端别墅 400-600 万元/栋 中端别墅 1000万元 以上/栋 高端别墅 2006年上海别墅行情 案例： 案例分析参考 第二十三页，共三十九页。 人均年收入 平均房价幅度 备注 5000-6000 1000~1500 右边的价格多为因特殊情况或炒楼增多而引起的偏高行情 7000-8000 1600~3000 9000-10000 2500~3500 目前重庆处于此阶段，主城区2010年人均年收入超过2.5万元，房价也在此高度，也 10000-14000 2500~5500 15000-20000 5000~7000 20000-25000 6000~10000 25000-30000 7000~15000 根据多年来约50个城市的调查统计分析，在不同经济发展阶段，中国城市城镇居民年人均收入与市场平均房价幅度的对应比较大致如下： 平均房价大约为人均年收入的30%左右。从表中数据来看，目前（2010年）重庆的房价尚未达到偏高的状况，居民的收入仍能支撑目前的平均房价。 城镇居民年人均收入与平均房价的对应 分析对比参考 第二十四页，共三十九页。 分析对比参考 城市人均年收入与房价正常比值 当人均年收入超过6000元以后，房价=人均年收入的30%左右是相对正常的。即人均年收入相当于房价的3~4倍，市场基本上是可以接纳的。 第二十五页，共三十九页。 案例分析 第二十六页，共三十九页。 案例分析 第二十七页，共三十九页。 6.2产业增长结构对房地产市场的影响 房地产的主要消费群是第三产业，第三产业的比重越大，市场需求也就越大。 第三产业的细分形成不同层面的消费群体。 第二十八页，共三十九页。 房地产市场投资市场调研要点与方法 第一页，共三十九页。 第二页