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物业管理 ——英国 英国物业管理全文共10页，当前为第1页。 英国政府注重对住宅的管理，有一套庞大的住宅管理机构，而且重视对各级管理人员的职能培养。一些大城市都有住宅委员会，下设住宅开发、住宅管理、住宅计划三个委员会，负责研究、起草住宅政策和决定建筑指标。 作为执行政策的实际管理机构是住宅局，下设住宅部、住宅出让部、住宅建设部、战略部等部门。基层设置住宅事务所，实际上的修缮和日常业务都由事务所承担。每个事务所管理2万到3万户不等。英国在住宅管理方面的一个突出特点是重视对居住环境的监督。如无日照、通风的住宅，无厕所、浴室、厨房的住宅，明显破旧、危漏住宅等，地方政府有权责令其修理。改善，一般可得到修理费50％—70％的补助。 英国的物业管理体制 英国物业管理全文共10页，当前为第2页。 物业管理机构 住房公司是1964年按英国议会的决定建立的政府独立房管构，其成员由政府环境大臣指定，资金由政府财政拨给，住房公司每年要向环境大臣报告政府拨款使用情况及投资效果。 (1)住房公司 英国物业管理全文共10页，当前为第3页。 根据1974年《住房法》所下的定义，住房协会是不以营利为目的，从事建设、改造和管理住房的团体、公司或受托管的管理者组织。 住房协会的不同之处，在于它承担了半个政府行政管理职能，并兼有金融机构专项业务功能。 (2)住房协会(HousingAssociation)及住房合作社。 英国物业管理全文共10页，当前为第4页。 松散的物业服务 一方面，英国土地私有制使其“房随地走”的运作机制延续至今，一旦土地发生产权交易并移作他用，原用地上的房屋就要废弃，原本只属于几个人的“所谓的物业服务企业”马上就失去了服务对象，服务企业随之解体，不存在人员安置和资产评估等诸多问题，所以很松散。 另一方面，英国物质丰富、国民素质普遍偏高(很多人洞悉物业管理知识)以及楼宇普遍智能化，专业性社会化服务随处可见，只要一个电话或按一下电脑键盘，许多物业管理服务就可以既便捷又有序的办好。物业企业只要几个人运作就可以把事情办得有条不紊，显示出一种很松散的管理模式。 所谓“松散”，是指物业服务与管理既有序又不紧密、也不集中的一种模式。 英国物业管理全文共10页，当前为第5页。 物业管理运作特征 (一)物业管理具有伴随城市房屋建设而生长的产业特征 (二)物业具有“松散”管理与服务的特征 (三)建立具有管理特征的大型维修储备基金 在英国无论是政府物业，还是私人物业对物业管理费的筹集，除公共设施(如消防系统、电梯、保安系统等)维修保养费用需依据人住时签订的契约交纳一定比例的经常性维修费用外，对应急性的工程费用与工程储备性开支，则通过建立大型维修储备基金加以解决。 英国物业管理全文共10页，当前为第6页。 对我国物业管理的启示 （一）物业管理费用收取 一是从物业服务企业入手，提高服务人员素质，保证服务质量，满足业主需求。或者我们可以借鉴美国的专业化管理，物业服务企业只作为管理公司存在，专业性服务由专门的专业公司提供。 二是从收费本身入手，借鉴日本的水电费用与物业管理费用分开收取模式，物业管理公司只负责收取本区域内的物业管理费用，水费电费由水电部门管理，这样就可以避免物业服务企业扰乱业主正常生活，防止矛盾的加剧。或者可以借鉴英国的费用基金化，让资金升值，也让服务升级。 英国物业管理全文共10页，当前为第7页。 （二）新物业维修责任归属 随着物业服务企业的进入、开发商的撤离，责任就不再有人承担。我国推行物业开发与管理分离，但实际上物业服务企业仍依附于开发商，不如索性让开发与管理是一家，这样就会杜绝责任推委的情况出现。 (三)政府对物业管理活动中的干预和监督不可缺少 政府部门必须加大行政监管力度,规范物业管理市场秩序,创造公平的市场环境,保护广大消费者的权益。在社会主义市场经济建立初期,法制还不健全的情况下,政府对物业管理活动的适当干预和监督是非常有必要的。 英国物业管理全文共10页，当前为第8页。 要提高物业管理行业服务水平，减少业主投诉，从而提高业主满意率。目前光靠市场竞争机制是不能解决问题的，因此，我们可以借鉴英国特许房屋经理学会的培训制度。 （四）加大对物业管理从业人员的培训，是提高物业管理服务水平的根本途径 英国物业管理全文共10页，当前为第9页。 英国物业管理全文共10页，当前为第10页。