房地产经纪理论与实务-张秀智-第七章.pptxVIP

房地产经纪理论与实务;第七章 房地产经纪信息;本章重点问题;;房地产经纪行业是一个经营房地产市场信息并提供经纪服务的产业。房地产经纪机构和房地产经纪人对房地产市场信息的收集、整理和利用是房地产经纪行业存在的立足点和出发点。本节在介绍信息一般特征的基础上，简要分析房地产经纪信息的内涵和特征，阐释房地产经纪行业产生的基础及房地产经纪服务的润滑作用。;;信息，指音讯、消息、通信系统传输和处理的对象，泛指人类社会传播的一切内容。信息论创始人香农认为 “信息是用来消除随机不确定性的东西”。控制论创始人维纳认为：“信息是人们在适应外部世界，并使这种适应反作用于外部世界的过程中，同外部世界进行互相交换的内容和名称。”信息并非指客观事物本身，而是指表现事物特征的一种普遍形式，是自然界、人类社会和人类思维活动中普遍存在的一切事物和物质的属性之一。信息具有普遍性、客观性、动态性和传递性这四方面的特征。;房地产经纪信息是与房地产经纪活动有关的消息或信号，反映了房地产经纪活动的客观规律，为房地产经纪活动提供决策或管理所需的依据。房地产经纪信息由语言、内容及载体三项要素所组成。语言要素是大众所接受的沟通方式，展示着房地产经纪信息的内容；内容是房地产经纪信息的重点，既可以是与房源、客源有关的信息内容，也可以是与房地产市场或房地产经纪行业有关的信息内容；载体是传播信息的媒介，服从信息两级传播理论，不仅需要一般的大众传播媒介，更需要专门的传播媒介，即房地产经纪机构和经纪人。;从信息经济学视角来看，信息的理论定义表达为：信息是传递中的知识差 。知识差，显示了不同主体之间对某一事件或某一事物在不同时间点上知晓程度的差异，而这个知晓程度是不同概率下的观察结果。正因为信息可以理解为知识差，所以信息具有五个方面的内涵。 第一，信息具有指向性 （相对性）。这反映了信息发生的基础和过程。例如，当购房人甲和房地产经纪人乙之间存在对房地产市场的知识差时，“房地产经纪人乙向购房人甲”就存在传递信息的可能性。 第二，由于存在知识差，信息价值由此产生，并能够使经济主体为了改善决策环境、降低决策风险而获得预期收益。因此，房地产经纪人通过收集房地产市场信息、收取经纪服务佣金的方式获得与房地产经纪信息价值相对应的收益。;第三，信息与经济知识增长之间存在关系，知识差是这种关系的中介，揭示了收集和处理经济信息活动的价值和意义。正因为收集和处理经济信息活动具有经济意义，收集、利用和经营房地产市场信息的房地产经纪行业就有了存在的空间和意义。 第四，信息具有层次性、不可分性和共享性，是由知识差的层次性、不可分性和共享性决定的，也形成了一级信息商品市场、二级商品市场和三级商品市场，以及信息的 “搭便车”行 为。这也是建立房地产经纪信息共享机制的理论基础。 第五，知识差在传递过程中出现误差时，就会导致信息噪声、信息失真或误差。这在房地产经纪行业中是经常发生的。例如，房地产经纪人甲和房地产经纪人乙，在能力和经验上有一定的差异，能力相对更强的经纪人甲向购房人传递的房源信息，产生的信息失真或误差就会比经纪人乙少一些。;?;根据信息经济学的一般理论，信息以连续信息、计算信息和累计信息的形式存在。经济环境中的市场信息一般表现为公共信息与私人信息、同质信息与异质信息、完全信息与不完全信息、对称信息与不对称信息四种基本形式。房地产经纪信息作为一种重要的房地产市场信息，结合信息经济学的四种基本形式，其具有以下五个方面的特征：;;;在没有房地产中介的市场上，房屋购房人和售房人需要自己进行多次市场搜寻，并从几次搜寻行为的搜寻结果中遴选出符合自己需求的房屋或者愿意出高价的购房人 （见图7-1）。;;房地产交易客户，即购房人或售房人，为什么要多次搜寻房源信息和客源信息？从买方角度来看，买方在购房过程中，存在三个风险：一是对即将购买的房屋信息不充分了解，担心购买的房产存在瑕疵；二是能否找到符合需求的房屋；三是即使经过前期的多次搜寻行为，但最终有可能没有买到 “好房子”。因此，买方为减少上述购房风险，需要进行多次的购房信息搜寻行为，以了解更多的房地产市场信息、房屋信息。获取市场信息是降低风险的积极手段，同时所获得的市场信息有助于降低房屋质量的不确定性，从而降低购房人的经济成本。同理，卖方也希望通过多次的市场搜寻行为找到有信用、符合自己出价愿望的购房人。 ;具体来说，在房地产交易过程中购房者面临的不确定性因素包括：房屋质量、价格、税费、产权、环境、片区未来发展规划、居住舒适度、宏观政策、金融政策等；受访者面临的不确定性因素包括：售价、税费、销售时间、出价方信用、回款时间、其他替代投资收益、宏观政策等。房屋交易双方都面临着上述这些不确定性，因此，交易双方对房屋交易的决策都是在某种风险条件下做出的。为此，买方和卖方为了减少因各自对市场