房地产经纪理论与实务-张秀智-第四章.pptxVIP

房地产经纪理论与实务;第四章 房地产经纪服务合同;本章重点问题;;;房地产经纪服务合同在房地产经纪活动中起着十分重要的作用，其作为房地产交易的载体在房地产市场中大量存在，厘清其概念对于规范房地产经纪行为，维护房地产经纪活动中各方当事人的合法权益，规范房地产经纪市场具有积极意义。 房地产经纪服务合同是平等主体之间设立、变更、终止与房地产经纪活动相关的民事权利义务关系的协议。作为一种民事合同，房地产经纪服务合同所包含的权利与义务关系以及由此产生的法律后果都应属于民法的调整范畴。但房地产经纪服务合同并非我国 《民法典》规定的有名合同。界定房地产经纪服务合同的概念，就要先厘清其法律属性。;根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会 （简称中房学）发布的 《房地产经纪执业规则》，房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议，包括房屋出售、房屋出租、房屋承购和房屋承租等。中房学制定了上述四类经纪服务合同示范文本，以供房地产经纪机构参照适用。;就居间合同来看，《民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”这里的中介也就是居间，居间肯定是经纪的一部分，但房地产经纪活动不局限于居间。居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。也有直接将居间合同称为中介合同的，“居间合同在民法理论上又称为中介合同或者中介服务合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”③。通常将房地产经纪均称为 “中介”，这两个概念在实际操作时往往混用。在 《民法典》中， “居间合同”的称谓不再保留，取而代之的是中介合同，其含义亦是报告订立合同的机会和提供订立合同的媒介服务。;房地产经纪是主要为委托人提供房地产代理、信息、居间介绍等的经营活动。在实务中，单纯的房地产咨询服务不多见，更典型地表现为信息服务。房地产交易??事人寻求经纪服务时，首先需要经纪机构提供信息服务，而信息服务与居间活动的结果，是促成买卖双方订立房地产买卖合同。;;房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人所签订的规范双方当事人权利义务的书面协议，其法律属性的判断与经纪活动的内涵紧密相关。在房地产经纪活动中出现法律纠纷时，对房地产经纪服务合同双方权利义务关系的正确解读，将直接影响到房地产经纪活动中相关各方当事人的权益。 司法实践中将房地产经纪服务合同认定为居间合同 （《民法典》修订为中介合同）的观点颇为大家所接受。最高人民法院的 《民事案件案由规定》将委托合同、行纪合同及居间合同等合同类型列为第三级案由，而将咨询服务合同纠纷列入服务合同项下的四级案由。从法院对案件案由的分类来看，多数房地产经纪服务合同纠纷引发的诉讼案件均被列入居间合同的案由之下。由此可见，将房地产经纪服务合同认定为居间合同的观点在司法实践中似乎已成为主流。;按照行业惯例，在经纪的实务操作中确实其兼具居间、委托、代理等行为性质。关于经纪服务合同是否应该涵盖代办抵押注销、办理过户、按揭贷款，或者说房地产经纪服务是否应该延续到办理过户登记和抵押登记、交付房屋甚至帮助迁移户口等才算结束，在不同法院的不同判决中也是莫衷一是。按照 《房地产经纪管理办法》，该类事项办理需经委托人同意后，另行签订合同。从目前的操作来看，居间是经纪机构最基本的业务。依照行业惯例，目前经纪机构在操作中不仅要报告订立合同的机会，更要提供订立合同的媒介服务，有些甚至在交易达成后协助办理相关手续。 从目前我国的各类房地产经纪服务合同的内容看，其范围涵盖了居间和代理。但从合同法的规定来看，不能简单地将经纪合同等同于居间合同。;;;房地产经纪服务合同作为房地产经纪活动的载体，有着十分重要的作用。房地产经纪活动双方当事人的权益只能通过订立经纪合同的方式得到保障和实现。房地产经纪机构在履行其为委托人提供劳务服务的义务时，其获得报酬权也是依据合同约定的方式取得。同样的，委托人也只有通过合同的形式，才能充分表达自己享有的各项权利以及履行支付报酬的义务，合同自愿、公平、充分、自由地表达着当事人各方的权利和义务。在房地产市场中，房地产经纪服务合同的重要作用主要体现在以下四个方面： 1.有效保障合同当事人的合法权益 2.提供房地产交易的便利服务 3.促成房地产交易目的实现 4.维护和保证房地产市场秩序安全和稳定;;;目前各地使用的房地产经纪服务合同的名称比较混乱，建议选择适用中房学制定的合同示范文本。其推荐文本为：《房屋出售委托协议》《房屋出租委托协议》《房屋承租委托协议》《房屋承购委托协议》。各地的房地产主管部门 （市场监管部门）或者行业协会亦制定有合同示范文本，各地的名称也各有千秋。经纪合同的分