房地产经纪理论与实务-张秀智-第八章.pptxVIP

房地产经纪理论与实务;第八章 房地产经纪委托代理关系;本章重点问题;;;委托代理理论最早由美国经济学家伯利和米恩斯于1932年提出①。他们洞悉企业所有者兼具经营者的做法存在着极大的弊端，倡导所有权和经营权分离，企业所有者保留剩余索取权，而将经营权利让渡。20世纪60年代末70年代初，随着一些经济学家对企业内部信息不对称和约束激励问题研究的不断深入，现代意义上的委托代理理论得以建立。 现代意义上的委托代理概念最早由经济学家罗斯于１９７３年提出：“假设当事人双方，其中代理人一方代表委托人一方的利益在某一领域行使决策权，则代理关系随之产生。”詹森和麦克林将委托代理关系纳入契约理论的研究范畴，认为委托代理关系是一种鲜明或隐含的契约关系，即在此契约关系中一个或多个行为主体 （委托人）指定雇佣另一些行为主体 （代理人）为其提供服务，并根据其提供的服务数量和质量支付相应的报酬。 ;委托代理关系亦是信息经济学的主要研究内容之一。在该领域，学者们更加关注非对称信息条件下市场参与者的经济关系。张维迎于１９９２年提出，委托代理关系泛指任何一种涉及非对称信息的交易，交易中有信息优势的一方称为代理人，处于信息劣势的一方称为委托人。 为什么信息的不对称会形成委托代理关系？我们可以假设一个简易市场模型，其中交易双方各２人，为了保证市场信息的完全对称，信息交换次数为４次 （见图8-1）。;如果市场有新的参与者加入，买方、卖方各增加１人，为了保证新市场的信息对称，信息交换次数为９次 （见图8-2）。;可以观察到，随着市场的不断扩张，信息交换次数随之增多，每一个交易者需要接触另一方所有参与者以获取完全充分的信息。此时让我们再次回到交易双方各３人的简易市场模型，在原模型的基础上引入委托代理人的概念，新的模型如图8-3所示。;?;在市场参与人数较少的情况下，交易双方可以轻易做到信息完全对称；然而，当参与人数达到相当数量时，交易者将难以承受搜寻全部信息所付出的成本，由此产生市场的不确定性以及信息的不对称问题。此时，委托代理人概念的引入成为必然，掌握信息多或具有相对信息优势的市场参与者被称为代理人；掌握信息少或具有相对信息劣势的市场参与者被称为委托人。一般而言，只要在建立或签订某项合同前后，市场参与者双方所掌握的信息不对称，这种经济关系就可以被认为是委托代理关系。;房地产市场由于是不完全信息市场，房地产经纪行业通过专业化信息搜寻活动，进而成为专门的房地产市场信息拥有者，具有信息优势。基于此，房地产经纪人可以与信息的购买者建立房地产经纪委托代理关系 （见图8-4），从而产生房地产经纪行业。房地产经纪人拥有的专业优势和房地产市场信息优势使其成为代理人；相对地，房地产交易者成为房地产经纪服务的委托人，目标是获取房地产市场信息，实现房地产交易目标。;房地产经纪委托代理关系可以从两个层面来理解： （１）房地产经纪人在房地产经纪委托代理关系中处于信息优势地位。房地产经纪人在房地产交易委托人的授权范围内行使代理权，致力于达成委托人委托的房地产交易。由于房地产市场交易参与者分散，交易行为流程繁杂，且单独的交易者如果想要达成交易需要投入巨大的时间成本，导致房地产交易委托人与房地产经纪人存在信息不对称。显然，房地产交易委托人与房地产经纪人之间存在信息量和知识量的差异，房地产经纪人在其中处于信息优势地位。 ;（２）房地产交易委托人的收益依赖于房地产经纪人的敬业行为，从另一个角度来看，房地产经纪人行为及其结果具有不确定性。房地产经纪人行为是一种市场行为，遵循房地产市场的供求关系与市场规律，同时还会受政策、法律法规变动等市场不确定因素的影响。不仅如此，房地产经纪人也具有使自身利益最大化的动机，其私人信息 （隐藏的知识或者行为）也会对房地产交易委托人的收益造成影响，最终房地产经纪人的行为结果并不一定满足房地产交易委托人的预期设想。房地产经纪人以房地产交易委托人的名义实施行动，但房地产交易委托人却承担经纪人行为的一定风险。从某种意义上来说，房地产交易委托人与房地产经纪人是一对矛盾体，只有相互信任，才能降低风险和不确定，实现共同的利益目标。;;当市场中的一方有另一方不知道的信息如与自身相关的 “内部信息”时，即存在不对称信息现象，市场就有可能是不完全有效的。由于存在不对称信息，签订合作或产品生产合同时就不能只是简单地规定单位商品或服务的价格。例如，一方面，不动产权利人委托房地产经纪人出售房产时，知道房屋的使用状况和不动产被抵押或查封等信息，但不动产权利人很有可能不会诚实地向房地产经纪人告知有关房屋的全部信息，以避免因房屋质量问题不能将其以更高的价格出售出去，希望在同等的佣金比例下获得更满意的经纪代理服务和个人收益。另一方面，房地产交易委托人并不能随时随地地监督房地产经纪人是否努力工作，委托人也不知道经