房地产经纪理论与实务-张秀智-第九章.pptxVIP

房地产经纪理论与实务;第九章 美国房地产经纪行业;本章重点问题;;在美国，职业房地产经纪人员的出现可追溯至19世纪80年代，而整个房地产经纪业的发展则起步于20世纪五六十年代所设立的众多小型房地产经纪公司，随着房地产市场的不断繁荣，房地产经纪公司不断通过开设分店拓展业务。不同门店之间、不同公司之间共享房源信息、共同合作以提升交易效率的需求由此产生，多重房源上市服务系统的雏形初现。随着房地产经纪行业法律体系的逐步建立和完善，行业行政管理与行业自律管理的有机结合，MLS的建立与逐步推广，行业规则、服务流程特别是佣金分配规则的不断细化，加上房地产经纪机构经营模式和服务模式的不断创新，美国房地产经纪行业人员数量快速增长，经营模式更具特色、行业管理更加规范，对促进美国房地产市场的健康发展发挥着积极作用。;北美产业分类体系济的发展以及产业的更新变化，该体系也在不断完善。在2017北美产业分类体系中，房地产产业是房地产与租赁产业的组成部分之一，房地产行业又包括三个子部门，分别为： （1）为他人出租或承租房地产的企业 ； （2）为他人购买、出售或出租房地产的企业； （3）提供房地产相关服务如估价服务的企业。 房地产经纪与房地产销售代理机构构成了房地产产业的第二子部门。该领域从事房地产经纪与代理服务的人员分为注册房地产经纪人和房地产销售代理，其主要职责就是为他人购买、出售或出租房地产。;;2018年美国劳工统计局的统计数据显示：2018年全美房地产经纪与销售代理机构共12万余家，其中99.99％为私营企业。从私营房地产经纪与代理机构在各州的分布来看，加利福尼亚州企业最多，有17804家，占比为14.83％；其次是佛罗里达州有15531家，占比为12.94％；排在第三的是得克萨斯州有7982家，占比6.65％。在美国，房地产经纪行业实行独立经纪人的运作模式，因此整个房地产经纪行业是以小型独立公司为主导，企业规模多为小型独立公司；房地产机构的平均雇员人数为2.67人。;在美国实行房地产经纪从业人员的许可证制度。房地产经纪人只要持有房地产经纪人 （broker）许可，就可以发起设立房地产经纪机构。设立房地产经纪机构，首先是向政府企业登记部门提出申请，登记部门通过政府间计算机管理系统确认其许可的真实性后，便可获准登记，不需要注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人承担。也由此，在美国，“broker”这个单词不仅指房地产经纪人，也指其设立的房地产经纪机构在美国MLS平台非常成熟，房地产经纪人只要加入行业协会便可使用该系统。;在美国，接近90％的存量房交易是由房地产经纪人员参与协助完成的。新建住宅通常是由开发商自己组建销售团队进行销售。购买新建住宅的消费者可以直接去售楼处购买新房，也可以通过房地产经纪人员进行购买。凡是通过房地产经纪人员与售楼处销售人员接洽并登记需求信息的购房者，如果在规定期限内 （一般为90天）完成了购房，虽然该经纪人只是完成引荐工作，房地产开发商仍需要付给该经纪人佣金。美国的房地产经纪机构以独立公司为主体，其中有30％～40％的公司会选择采用特许加盟的形式，加入某一连锁机构。大规模的房地产经纪机构一般都选择特许加盟的方式扩大其企业规模，特许加盟连锁是美国房地产经纪行业的一大特点。;根据美国各州许可法的要求，从事房地产买卖活动的经纪人员必须考取政府颁发的从业许可，并挂靠一家房地产经纪机构，方可从事房地产买卖代理等业务。其他无许可的任何个人和企业均不得从事房地产买卖代理业务。 在服务模式上，大部分公司采用独立经纪人合同制。房地产独立经纪人是指专门从事房地产买卖经纪或代理业务，考取许可证的自雇经纪人。房地产经纪机构与其经纪人员之间是一种合作关系，基于所签订的独立合同 开展工作。 ;从表面上看，房地产经纪人的工作状态确实是 “独立的”，采取的是不受时间、地点约束的工作方式，代理销售房屋只要在规定时间内向 ＭＬＳ上传所有信息即可。但是，为了管理控制，每一个房地产经纪人的从业许可都必须挂靠在某一房地产经纪机构名下，所签的所有合同，包括买卖合同、房源代理合同等，必须以该机构的名义签订，而且所签的每一份合同和过户文件等都必须经其所在机构的所有者或其授权人确认并在该机构备案。 房地产销售代理受雇于某一房地产经纪机构，他们之间需要签订劳动合同。代理的房地产交易达成后，该房地产经纪机构需要向该房地产销售代理支付一定比例的佣金。;在美国，房地产经纪人员为卖方提供经纪服务的模式有多种，在这里主要介绍三种常见的模式： 1.独家销售 2.独家代理 3.开放式销售 ;美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的6％。在房地产经纪实务中，为了规避风险，房地产经纪人完成房地产经纪业务后，佣金由房地产经纪机构收取，再按房地产经纪机构与房地产经纪