房地产经纪理论与实务-张秀智-第六章.pptxVIP

房地产经纪理论与实务;第六章 房地产经纪机构的企业管理;本章重点问题;;;对于不同类型的房地产经纪机构，其企业管理的重点和所采用的方法有所不同，因此在分析房地产经纪机构运营管理之前，需要对房地产经纪机构的分类总体上有所了解和把握。房地产经纪机构 （企业）有多种分类方法，本节我们主要介绍五种分类方法。;按主营业务范围的不同，可以将房地产经纪机构划分为以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构，以新建商品房代理业务为主的房地产经纪机构，以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构，综合性房地产经纪机构，房地产网络经纪机构以及其他类型的房地产经纪机构。;按企业组织形式不同，可以将房地产经纪机构划分为个人独资房地产经纪机构、合伙制房地产经纪机构、公司制房地产经纪机构以及房地产经纪机构的分支机构。;根据国家统计局 《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》，房地产中介服务被划入其他未列明行业，规模指标只有从业人员数量，而没有营业收入要求，这里的从业人员是指期末从业人员数，没有期末从业人员数量的，采用全年平均人员数代替。;按企业是否有店铺，可以将房地产经纪机构划分为无店铺和有店铺两大类。;按企业经营模式可将房地产经纪机构划分为直营连锁、特许加盟连锁以及直营与特许加盟连锁混合等模式。;;广义的企业经营模式是指企业根据自己的经营宗旨，为实现企业所确认的价值定位所采取某一类方式方法的总称，包括企业对自己在产业链中所处位置、业务范围、竞争战略的选择。狭义的房地产经纪机构的经营模式，是指房地产经纪机构在业务范围已确定的情况下，具体承接及开展房地产经纪业务的渠道及其外在表现形式。房地产经纪机构的经营模式与房地产经纪机构自身的业务类型、企业规模、企业地位以及当地的社会、经济状况有密切关系。;在房地产经纪行业中连锁化经营模式的引进，有效克服了单店经营由于店址固定、顾客分散造成的规模小、经营成本高等缺点，使企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。其中，直营连锁与特许加盟连锁各有??不同的特点（见表6-6）。;;;房地产经纪机构经营管理的首要任务是选择恰当的经营模式，房地产经纪机构要根据企业自身的具体情况选择合适的经营模式。一般来说，房地产经纪机构选择经营模式主要考虑三个方面：企业规模、是否有店铺、规模化经营方式的采用。 目前，房地产经纪机构经营模式也在不断创新，如合伙制股权模式，将合伙制与直营连锁模式有机地结合在一起，根据所合作店面的规模，设计不同的股权分配比例，以及从店长股东到城市区域机构享有其公司１００％ 股份，总公司只收取管理费等多种形式，在充分发挥直营连锁经营模式的优势的基础上，极大地调动了员工的主观能动性和主人翁精神，实现了多方的共赢。;;房地产经纪机构作为现代服务业的企业，其办公场所就是其最核心的 “生产”场所，因而也是房地产经纪机构组织管理中的主要对象之一。房地产经纪机构办公系统的管理应以促进机构运作效率为目标，同时考虑安全性和持续性。具体而言，因为目前我国绝大部分房地产经纪机构都采用规模化连锁的经营模式，所以房地产经纪机构办公系统管理一般从运营店面地址的选择和内部布置、办公总部地址的选择和布置等方面着手。;1.店面选址 运营店面的选址是房地产经纪机构在创建和发展过程中的重要内容之一，也是决定房地产经纪机构经营能否成功的关键因素之一。因为店面是房地产经纪机构 “生产”和 “回 收”的 “车间”，店面选址决定了店铺可以吸引的有限距离或区域内潜在客户的多少，从而决定了房地产经纪机构的经营绩效，关乎店面甚至经纪机构的前景，关乎经纪机构经营目标和战略的制定与实现，所以运营店面选址对于有店铺经营的房地产经纪机构来说十分重要。;1.店面选址 一般来说，运营店面的选址要满足确保可持续性经营、有充足的潜在客户群及房源、有顺畅的交通条件以及具有客户的可达性等关键条件。同时，要尽量满足广告位醒目、门店宽阔、空间方正、视野开阔等要求。具体来说，房地产经纪机构运营店面的选址有以下四个要点： 1.环境与地形选择 2.与道路的关联性 3.客户的接近度 4.租金水平;2.店面布置 办公室不仅仅是容纳办公家具和设备的场所，更反映了对公司的总体构想和布局，建立的是公司的形象，因而办公室的分布应具有灵活性，能自由应付公司变化的需要。目前工作环境发展趋势对办公室容量提出的最基本的要求，通常是要有一个工作总部，员工单间办公。信息中心和支持中心的布置尤为重要，要求有充足的空间容纳管理人员和后勤支持人员、摆放办公和通信设备以及开展商务活动的正式场所，用于会见顾客和客户。 一般来说，房地产经纪机构运营店面的布置包括店面的形象设计和店面内部设计两个方面。;1.总部选址 房地产经纪机构的办公总部在进行选址时，首先应考虑到整个房地产经纪机构的品牌形象问题。因为房地产经