房地产经纪理论与实务-张秀智-第五章.pptxVIP

房地产经纪理论与实务;第五章 房地产经纪服务纠纷;本章重点问题;;房地产经纪纠纷往往发生在复杂的房地产交易过程中，因经纪机构或者经纪人员在经纪活动中的故意或者过失行为引发，亦有一些是经纪机构或者经纪人员忽视职业道德、漠视法律规范等行为导致的；有委托人违反诚信引发纠纷，亦有因双方对合同的不同理解发生争议，实践中主要表现为合同纠纷。;;房地产经纪纠纷的产生不少源于当事人对合同性质和各自权利义务的理解不同，且经纪纠纷往往和委托人间的房地产交易纠纷裹挟在一起，其中不仅有经纪机构的问题，也涉及买卖双方的纠纷。因此，分清纠纷中合同各方的权利义务和责任是非常必要的。;经纪机构认为促成交易双方签订交易合同即完成了服务，按照经纪合同的特征，除有特殊约定之外，经纪机构在促成双方成交之后即可视为完成经纪合同的义务。而委托人认为须过户才能表明交易达成，合同的签订不代表交易一定能够完成，经纪机构全面规范履行经纪义务是其获取佣金的必要条件，应该在完成服务内容之后收取佣金。 经纪机构没有促成买卖双方成交不能收取佣金，但也并非成交均可以收取佣金。除有特殊约定之外，经纪机构在促成双方成交之后即可认为完成经纪合同的义务，可以收取佣金。但是，究竟何种情况属于促成交易，有的认为只要签订合同即成交，也有的认为须签订合同示范文本并办理备案才算成交，甚至有的认为办理转移登记才是成交。对此，理论界、实务界、一般社会大众的认识是不同的，由此引发的争议在司法实务部门也有不同的认定。;经纪机构提供的经纪服务合同一般采用格式条款的形式，特别是对于违约金条款、独家委托条款等的约定。经纪机构在拟定合同条款时，会考虑到各种风险，以合同条款预防风险发生。对此，有观点认为这些格式条款系经纪机构事先单方拟定，双方未就内容进行充分协商，限制了委托人权利的行使，加重了委托人的责任，应认定无效；也有观点认为，基于合同自由原则，委托人在签订合同时是知晓这些格式条款存在的，委托人选择与经纪机构签订合同也完全是意思自治的结果，且目前房地产??易市场尚不规范，交易中诚信缺失，委托方为追求自己利益最大化也可能损害经纪机构的利益 （如 “跳单”），因而这些格式条款的内容如不违反法律规定，不应否认其效力。;依据 《民法典》有关中介合同的规定，买卖双方未达成协议的，居间方不得收取佣金。但在这类纠纷中，由于经纪机构已为当事人双方提供了一定的服务，如在相关的媒体上为委托方发布了广告，有一定的费用支出。如带看房屋付出了一定的人力物力，依据相关规定，可以要求委托方支付为促成交易所付出的必要的费用。比如，可要求支付已支出的广告费、交通费等，但不得要求支付佣金。关键是，具体必要费用的数额在实践中无标准，在诉讼中与中介机构要求的差距比较大。经纪机构通常是比照成交佣金提出请求，但与法院的裁决往往相去甚远。;实践中，房地产经纪机构的责任往往是由于其未尽说明告知义务，或者利用其对市场信息的熟悉度欺骗或误导委托人所导致的。在房地产经纪活动中，房地产经纪机构较之委托人对市场价格等信息掌握得更全面，加之经纪机构为买卖双方介绍交易机会的特性，可能利用委托人对市场价格和交易对方有关信息的不了解，隐瞒部分信息甚至误导委托人来赚取利益。委托人亦可能因提供不实信息、资料和不依约支付佣金、“跳单”等构成违约，须各自承担违约责任。 1.经纪机构未尽谨慎审查义务 2.信息披露不实 3.委托人未尽诚实义务 4.“跳单”并拒付佣金;;此类纠纷是指，经纪机构违反法律法规及有关规定，不依法开展经纪活动、不按照业务规范和程序操作等导致纠纷产生。;经纪机构不具备从事经纪业务的一些规定的条件，如未办理营业执照和合法的登记备案手续。遇到该类情况，委托人如与经纪机构在交易过程中发生争议，往往据此拒绝经纪机构的服务，甚至要求解除经纪合同。 因经纪机构无营业执照、备案证明，会导致委托人极度不信任，实践中有的直接称为“黑中介”，并因此拒付佣金。;按照相关规定，经纪机构或经纪人应当披露与其委托房屋是否有利害关系，不能承购、承租自己提供经纪服务的房屋。如出现上述情况，委托人一旦发现即可能主张交易无效。在此类案件中，不少经纪机构或者经纪人通过自己对房地产市场的了解，以及对房地产交易程序等的熟悉，意图压低购买价格，通过买进卖出方式赚取房屋差价，严重损害委托人的利益。;此类型的纠纷主要表现为房地产经纪机构利用买卖双方委托人对于房屋市场行情等缺乏了解，通过向卖方压低报价，向买方提高其购买意向价格的方式赚取差价。具体表现为直接以工作人员或关联方名义与一方委托人签订房屋买卖合同，之后再转让给第三方，赚取差价。该类案件通常表现为经纪机构在买进房地产时不办理过户手续，而是通过公证委托 （多以员工名义）作为卖方的代理人，买