武汉青城华府商业街项目年度营销解决方案-105p-销售推广策略.ppt

2、业态分区 注： 购物零售 特色美食 社区配套 休闲娱乐 品牌专卖 S1 S2 G1 G3 G2 G10 G8 G9 G7 G5 G6 S2 S1 G2 G3 G1 G6 G10 G8 G9 商业全景图 第六十三页，共一百零六页。 S1二楼、三楼，在主力店选择上，如米乐星、红馆、钱柜等休闲娱乐商家。同时，也可考虑引进麦当劳、绿茵阁，这类低租金承受商家。 3、主力店选择 集聚人气，同时颇具后期投资转化潜力的主力店，是必然之举 第六十四页，共一百零六页。 租赁并举，休现服务，双向联动 S1首层、S2及G1、G2、G3住宅裙楼直接对外销售 销售人员在销售过程中需还积累租赁客户 从而体现服务，形成双向联动。 积累租赁客户，为投资客寻找承租解决方案，提升投资客购买信心； 租赁客户快速引进，带动经营、商业氛围和人气，提升商业价值。 4、租售并举的营销思维 第六十五页，共一百零六页。 租金优惠、承担初装修、老带新奖励 1）租金优惠：免首年租金，2-4年恒定租金不变25元/月（区域现有租金水平的50%），5年起每年租金上涨10%。 2）承担初装修：除公共地方装修外，为主力店客户提供部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来商誉上的口碑 3）老带新奖励：进场的主力旗舰店介绍客户入驻，给予增加一定期限的免租期或一定折扣。 5、优惠方式：主力店 第六十六页，共一百零六页。 租金补偿、首付分期、租凭服务 1）租金补偿：购买指定区域商铺，给予此类客户一次性3年租金补偿，每年6%，可冲抵首付。一方面降低入市门槛，另一方面提升信心，促进成交 2）首付分期：购买非租金补偿的客户，开发商垫付30%首付款，客户分3次在交房前给予偿还，不计利息，从而降低进入门槛。 3）租赁服务：销售人员在销售过程中积累租赁商家，为散户提供无偿租赁服务，体现项目的服务形象，为客户寻求出租解决方案。 5、优惠方式：散户买家 第六十七页，共一百零六页。 业态类型 业态 主力店 租售建议 销售方式 商业体 休闲娱乐 米乐星 钱柜 红馆等 S1二、三楼商业面积约4200平米 招商引入品牌主力店，带动区域商业氛围，提升商业价值 住宅裙楼 品牌专卖 服务业 生活配套等 仟佶、圣子王 G1、G2住宅底商内街部分，面积约3800平米 直接销售 补偿租金 带动销售 其它商业 餐饮 银行 服装专卖 绿菌阁 上岛咖啡 S1一层、S2、G3以及G1临工业大道商业约8000平米（剔除营销中心1000平米） 租售并举 灵活销售 独立体商业可出面积为0.37万方，招租面积约0.42万方，出租/出售比例大致为53%左右。 住宅商业街的可出售面积约0.81万方，易除营销中心0.1万方，全部市场销售，但0.38万方将采取直接销售，补偿租金、租售并举的方式。 6、租售比例控制 第六十八页，共一百零六页。 价格策略 | 定价模式 | 权重定价 | 价格策略 | 市场应急方案 第六十九页，共一百零六页。 定价方法 方法一： 租金还原法 1. 确定周边商圈的相似业态的租金均值 2. 考虑区域商业中心属性不同的溢价系数 3. 确定项目正常运营区间的平均租金  4. 以商业的合理汇报年限反推售价 方法二： 市场比较法 1. 确定区域内可竞争销售商业 2. 确定竞争对手的商业属性等不同权重 3. 根据权重系数进行价格分配  4. 得出修正销售价格 定 价： 根据两种定价体系 参考系数，确定最 后商业的销售价格 第七十页，共一百零六页。 1、方法一：收益还原法 友谊大道 和平大道 工业大道 建设三路 中林园林有限公司 武汉市园林科普基地 安环院科技园 麻辣空间 华夏银行 早餐店 鼎大 餐饮店 烟酒副食店 青山税务局 建材店 中国石化加油站 副食店 武钢宾馆 烟酒店 武汉科技大学 武钢国贸总公司 中国银行 建筑设计院 红景酒店 鑫皇朝酒店 红卫路卫生院 任家路中学 武汉冶金管理干部学院 中国冶金总局中南分局 秦风酒店 天伦酒家 徐东驾校训练基地 湖南面馆 宝岛眼镜 精益眼镜 品牌鞋业专卖 饰品店 大型酒店 便民超市 韩流服饰 新长江地产营销中心 武商量贩建二商场 服饰专卖店 烟酒茶商店 双星体育用品专卖 平价皮鞋 三九药店 天雄建筑 二手房中介 平价副食 二曜装饰 四平牛杂 电器维修 丽晶美容 电动车专卖一条街 小汪理发 中冶集团武汉冶金建筑研究院 皇家蛋糕 帅都电动车 圣剪美容 必胜家私 雅安莉娜内衣 伊韵