思源经纪青岛某地产四季花城营销策略.ppt

08年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 示范区开放 现场接待中心开放 项目 开工 户外全面投放 万科地产在中国大型路演、外展活动 魅力之城体验之旅 “万科地产在中国”体验之旅 8月份产品说明会 （即墨行业协会） 10月中旬 开盘(2\3\6\10#) 9月 秋季房展 9月中旬产品说明会 （即墨开发区重点企业） 12.28 客户答谢会 10月上旬产品说明会 （意向客户确认） 合作银行VIP客户 活动 高端客户问卷调研制造话题 11.1 加推(4#\5#) 营销策略 重大营销节点 第三十页，共四十三页。 第一阶段：导入期（4月－5月） 本阶段的目标是：向社会各界告知万科正式进军即墨，并力求在当地造成轰动效 应，在青岛范围内引发新闻话题。 事件一：4月15日 奠基仪式； 在开工当日举办大型奠基仪式，以强势姿态向各界告知项目正式启动，在即墨当地造成轰动效应！ 前期准备：案名确定 企划公司确定、活动方案确定 项目周边围档广告安装完成、制作预告海报 事件二：5月15日 售楼处开放 售楼处全新开放，力求带给客户不同于上海花园的耳目一新的感觉，同时在售楼处举办体验活动，邀请上海花园一期业主、业内同行参加。 前期准备：售搂处包装完成；体验馆包装完成；品牌广告启动 执行方案 第三十一页，共四十三页。 「青岛·万科四季花城营销策略（讨论稿）」 2008/03/29 第一页，共四十三页。 汇报思路 项目情况 销售目标 市场分析 产品支撑 客群属性 营销策略 执行方案 第二页，共四十三页。 一期 二期 三期 项目整体可售面积: 一期：109025 ㎡ 二期： 76835 ㎡ 三期： 49635 ㎡ 合计：235495 ㎡ 08年可售面积：51680 ㎡ （1.1期） 项目情况（可售资源分析） 1.1期 51680㎡ 第三页，共四十三页。 首期开盘时间：2008年10月1日 销售条件：1.1期取得预售许可证 　　 示范区、样板间（1T4两房、1T3三房、情花一层） 08年销售任务目标 总体任务目标 销售目标 目 标 品牌目标 推出29775平米，实现销售20000平米，去化率60%以上。 确立万科品牌在即墨房地产市场绝对领导地位 价格目标 08年实现均价4900元/平米（含600元装修费用） 任务分解 200套 的销售任务 积累客户 600组 累计到访 1800组客户 每月平均累计 到访300组客户 （6月份—11月份） 08年度销售 20,000平米 去化率支撑？ 第四页，共四十三页。 阶 段 营销准备阶段 亮相阶段 蓄客阶段 开盘热销阶段 时 间 4月份—5月份 6月份—7月份 8月份—9月份 10月份 11月份 12月份 客户积累 （基本需求） —— A类45名 B类110名 C类160名 A类65名 B类140名 C类240 —— —— —— 销售计划 —— —— —— 65% 25% 10% 销售面积 —— —— —— 1.3万 0.5万 0.2万 销售套数 —— —— —— 130 50 20 说明：根据一般状况下各类客户的最终成交率，蓄客目标比例分别为：A类1:1 B类3:1 C类：5:1 08年销售任务目标分解 客群支撑？ 第五页，共四十三页。 首期开盘：10月1日 推出1#、4#、6#，共167套 产品类型：情花16套；两房套124套； 小三房16套。 开盘目标：积累客户200组，当日销售100套，至月底销售 120套，销售率60% 推盘思路：户型搭配、高中低端产品搭配 计划全年销售200套，销售面积20000平米。 二次加推：11月1日 推出2、14#，共122套 产品类型：两房65套，小三房50套，大三房7套。 推盘目标：积累客户120组，当月销售60套，销售率60% 1.1 住宅面积 商业 产品 层数 户数 1# 11160 1000 1T4 17 14 124 2# 4140 1000 1T4 11.5 　 44 3# 8745 1T3 11.5 15 78 4# 2970 1T3 9 　 27 5# 6480 1T4 18 　 72 6# 2480 情花 4 4 16 10# 4960 情花 4+4 4+4 32 14# 8745 1T3 15 11.5 78 计: 51680 　 　 　 471 12月延续销售：20套 08年推盘计划 产品支撑？ 第六页，