悦康美景公园二期定价及开盘策略.ppt

南北流通 项目定义为豪宅 小区园林景观、自然景观 使用率高达91.27% 160㎡户型 第十二页，共三十八页。 产品小结： 160-170平米：项目定位为豪宅，客户群的经济收入普遍较高，对生活品质的要求也相对较高，160-170平米的户型是豪宅产品中的主流户型，加之我们二期只不过23#楼一栋，又是景观房，不愁卖； 126、134、138平米的单位在市场中走量虽然较好，但在房地产市场目标客户群中关注度还是偏向100平米左右的较多，其中138平米的关注度最低，但面积稍大，也能平稳售完，平稳售完； 255、296平米的别墅，在市场中属高端产品，项目沿河的双联关注度较高，是不愁卖的，但是后面的四联别墅，客户相对关度较低，从价位上很多客户反映说，还不如考虑复式房，我们的重点要移到四联上来，如何定价及推售？ 第十三页，共三十八页。 2 市场分析 4 价格策略 推售策略 3 目录 1 项目分析 开盘方案 5 第十四页，共三十八页。 销售部目标： 二期开盘，实现高消化率打响进驻现场第一炮； 开盘实现销售80套，销售额4000万； 目标 第十五页，共三十八页。 近期太和房地产情况 去年8月 -11月 太和一手商品房房价走势较为稳定，12月份有所下降，因春节将来临，各项目优惠较大，15年全年市场情况不好，主要是受经济不景气导致，2016年元月份开始，湿地公园的高价房推出后，房价明显拉升，商品住宅网签量连续五周持续上涨。 2016年第一季度太和房地产市场火爆登场 面对频频出台的国家调控政策对房地产市场都利好，市场依然保持热销的另一原因；第一季度太和拆迁量加大，拆迁户购房的带动，使市场出现火爆景象；同时，外地品牌开发商陆续进驻太和市场，使得太和楼市逐渐走向成熟。 二季度太和成交量还会有所增长 4月份就听说拆迁被暂时叫停，虽购买力没有明显变化，后期会给市场带来一定的影响，第二季度中有一个端午节与农忙，回乡人员增多的情下，市场也因此会注入购买活力。 后市房价趋于下行 第三季度，如若拆迁不见有所行动的话，市场情况是不宜乐观的，因第三季度是房地产市场全年的淡季，成交量也会因市场原因减少，房价同时也会趋于下行。 第十六页，共三十八页。 市场小结： 如今，太和市场看似整体是在回暖，其实是量增价平，主要由于政策的不确定性导致的价格的不稳定； 真正回暖的是政策引导，其次是改善型住房开始复苏； 市场对改善型住房产品的定价谨慎，其中也是由于后续政策的不可预知性； 国家放开二胎后，目前几年不会对市场带来多大影响，但之后几年会有明显的带动。 第十七页，共三十八页。 主要竞争项目分析 第十八页，共三十八页。 主要竞争项目分析 均价在3600左右是比较合理的 小高层3780元均价项目多层冲下价格攀升慢 3800元的均价保证了产品的销量 小高层4200元毛坯价有价无市 宝雅·凯旋门 晶宫·和府 宝业·城市绿苑 第十九页，共三十八页。 2 市场分析 3 价格策略 4 推售策略 目录 1 项目分析 开盘方案 5 第二十页，共三十八页。 对目前积累的认筹客户进行分析： 通过数据发现，需求126及138平米客户的比重远远高于需求131平米的客户，而131平米的单位又是该推售批推出单位的主力面积段； 首先进行客户分析 面对这种情况，我们是否可以利用产品的价格差来引导131平米单位的走量？ 第二十一页，共三十八页。 客户分析 对目前积累的认筹客户价格接受区间进行分析： 根据认筹客户对各个面积段产品价格的接受区间发现，3种面积段客户的接受价格区间比例是相似的，3550-3600及3600-3650占到73.9%，通过价格差进行引导难度很大； 第二十二页，共三十八页。 客户分析 目前积累的认筹客户中的投资客分布： 126平米：2批 131平米：0批 138平米：1批 投资客比重非常小，再次证明引导客户到131平米的单位存在较大的困难； 第二十三页，共三十八页。 客户分析 客户对126平米产品需求及关注最旺盛，131平米产品关注度最低； 客户的意向价格区间在3550-3600，且此比例在3种户型的认筹客户中表现比例一致；通过价格差引导126平米客户到131平米存在阻力； 因此，建议定价时应遵循： 1、针对131平米的单位，保持整体的价格体系，进行稳步推售； 2、针对126平米的单位，由于客户需求量大，可进行集中消化，逐步引向131平米； 第二十四页，共三十八页。 核心均价推导 核心均价的形成：市场比较法定价 通过市场重点楼盘比准得出核心均价 市场比准因子权重设置 比准价指数r = 本项目总分/对比项目总分 第二十五页，共三十八页。 核心均价推导 在不考虑销售速度的情况下，得出本项目的静态市场比准均价为： 000元/㎡ 本项目的静态市场比准均价 第二十六页，共三十八页。 价格表