中广国际皮具城项目定位策划方案.ppt

SWOT——威胁 威胁分析 未来商业供应，加剧竞争 中山现有服装批发市场已达到相当规模，加上未来周边有较大体量的商业供应，而且富华路一带有多个闲置的商用物业，可以预见未来竞争将加剧。 对策：走差异化路线，形成错位竞争。 周边商圈形象档次低，消费层次不高 项目周边多个批发市场都以低档为主，而且缺乏行业较有影响力的商家进驻，对本案而言很难提升经营档次。 对策：在硬件设施加大投入力求与周边竞争项目形成较大的反差，再用最优惠的条件吸纳行业佼佼者，扩大项目知名度，引起“羊群”效应后招商便可顺利完成 第三十一页，共六十页。 S： 地理位置优势 区域配套十分完善 交通便利 W： 交通可进性不佳 项目部分商铺分拆出售 发展商商业房地产经验少 O： 中山缺乏专业皮具城 龙瑞二层皮具城招商完满成功 T： 未来商业供应，加剧竞争 周边商圈档次低，消费层次不高 项目核心竞争力 SWOT——综合分析 地处最具人气的批发商圈 所处市场出现极大空白点 第三十二页，共六十页。 　　前 言 1 城市与区域商业发展分析 2 项 目 定 位 研 究 4 项目整改建议 6 项目招商策略及流程 5 目录 项 目 分 析 3 客户访谈 7 第三十三页，共六十页。 项目条件比较 水牛城 龙瑞 本案 交通条件 ★★★★ ★★★★★ ★★★ 规模 ★★★★ ★★★★ ★★★ 周边居住人口 ★★★★ ★★★★★ ★★★ 项目购买力 ★★★★ ★★★★★ ★★★ 商圈档次 ★★★★ ★★★★ ★★★★ 可塑性 ★★ ★★★ ★★★★ 地理位置 ★★★★★ ★★★ ★★★★ 项目经营特色 ★★ ★★★★ 创造5星 项目在可塑性和地理位置有着微弱的优势 从商业的最主要条件看， 本项目在交通条件、人口密 度、规模与购买力方面均有 所不足； 项目最关键是如何创造自身经营特色 第三十四页，共六十页。 服装批发市场业态分析 服装（%） 皮具（%） 小商品（%） 水牛城 78 12 10 龙瑞 67 25 8 西郊 52 8 40 合计 197 45 58 皮具在批发市场占得份额最小 业态经营比例： 服装：皮具：配套=66：15：19 中山批发市场主要业态比例 第三十五页，共六十页。 龙瑞二期皮具城完满招商 皮具城在龙瑞大放异彩 龙瑞二层商场定位皮具城，仅用一个多月的时间600多个商铺已经全部招商完毕，龙瑞定位正是错位竞争形成业态上的互补，龙瑞皮具城预计8月中上旬开业。 皮具市场发展潜力巨大 第三十六页，共六十页。 项目定位推导 龙瑞二期成功招商 皮具城 得天独厚的地理位置 皮具市场潜力巨大 精品皮具城 天时 地利 人和 项目定位思路：瞄准市场空白点， 借力打力，以快打慢 第三十七页，共六十页。 项目定位 项目定位：精品皮具城 形象定位：我们不是最大，但要做最精 项目案名：中广国际精品皮具城 经营档次定位：以中档次为主，少量中高档次 第三十八页，共六十页。 营造项目特色 项目的可融入现代气息 特色一：建筑；项目主体建筑和外墙装饰已基本完工，可在中庭位置加建 大型天幕，再配合灯光工程，充分体现项目特色以及档次提升； 近景 远景 夜景 第三十九页，共六十页。 营造项目特色 广场喷泉、大型户外广告与LED有助于营造良好视觉效果 特色二：环境与空间；充分利用项目临街优势，通过广场喷泉、户外广 告及LED等营造具有特色的视觉效果，有别于竞争项目，吸引消费者的注意。 第四十页，共六十页。 营造项目特色 打造区域性专业市场，充分体现专业 特色三：专业经营；项目在招商过程中严格把控商家经营业态，只对皮 具经营商家开放，其他业态经营商家一律拒之门外，保证项目业态统一，体 现专业市场的真实意义。 第四十一页，共六十页。 营造项目特色 品牌效应，力保项目立于不败之地 特色四：品牌效应；项目在招商前须确定专业物业管理公司，建议聘请广州知名皮具城的管理公司进驻，不但能迅速提升项目知名度，而且管理公司能带领一批广州皮具经营商家进驻，这样项目成功率可达90%以上。 第四十二页，共六十页。 租金定位 本案租金定价方法若使用常规的市场定价法，势必造成租金居高不下，对于招商有很大的难度，因此我司建议效仿龙瑞招商定价策略“放水养鱼”原则，先用低价租金吸引商家进驻，特别是广州皮具商家须给予最大限度的优惠，待项目经营进入成熟期再提高租价。因此我司建议项目初始平均租金为： 由于项目周边市场很成熟，我司采用市场定价法，计算项目平均租金： 160元/㎡ 60元/㎡ 第四十三页，共六十页。 功能分区 预留广州皮具城商家 名牌钱包区 名牌手袋区 鞋业区 中庭休闲区 第四十四页，共六十页。 　　前 言 1