天津某写字楼市场分析与研究.ppt

租售情况 和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这3座开盘不久的乙级写字楼外，其他乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。乙级写字楼还有很大的市场前景。 第十九页，共五十八页。 市场概况 2005天津写字楼市场分析 甲级写字楼市场 乙级写字楼市场 .（.....） 专业提供企管培训资料 第二十页，共五十八页。 友谊路区域 区域界定：东至华盛广场，西至云翔大厦，南至黑牛城道，北至马场道。 目前状况 在天津写字楼市场中，友谊路区域属于写字楼项目相对集中地段，整体商务氛围较为浓厚 现存的写字楼大多数都是2001年之前进入市场的，因此无论从硬件配置或是开发商对产品的理解方面都存在相对滞后性。 近年来该区域也陆续推出了诸如峰汇广场、友谊大厦以及津玉大厦等项目，这些项目对该区域的确是一个有益补充，但仍然无法满足部分高端客户的市场需求。 从区域客户现状看，由于友谊北路区域写字楼的品质一般，因而造成了平均价格较低的市场状况，进而也影响了友谊路区域整体写字楼的平均价格 友谊北路写字楼的客户多为中、小型公司或成长型公司，因此客户的稳定性相对较低。友谊南路区域目前存在一些稍高品质的写字楼项目，并且写字楼的客户多数为外地、外资公司，公司的知名度及资金实力较强，因此客户的稳定性也相对较高。 第二十一页，共五十八页。 发展趋势 根据市委市政府规划，到2010年友谊路区域将建设成为以金融办公为主，集办公、公寓、酒店、休闲、商业于一体的综合性商务服务区，最终形成一个资金密集、信息畅通、交易活跃、功能完善、配套设施齐全、环境优美的国际金融中心，从而将友谊路建设成为天津的“华尔街”。 政府加大对该区域的建设力度，例如建设立体停车库等，道路的畅通以及配套设施的完善将为今后优化该区域商务办公环境提供有力的保障。 从今后友谊路区域写字楼市场看，国际金融中心、云顶大厦、君怡大厦等高档写字楼的介入会使得区域写字楼市场面临一次重新洗牌的过程，届时高档项目的进入将会对现有的中、低档项目形成强有力的冲击。不过高档项目的入市及部分低档项目的退出有利于区域写字楼租金及售价整体抬升，进而促进区域办公物业市场的良性发展，届时友谊路也势必会成为真正可以与南京路、小白楼区域相抗衡的第三大办公区域。从客户角度看，高档写字楼的入市必定会吸引高端客户进入该区域，并且随着政府招商引资政策的出台、落实，会吸引更多金融、保险等相关行业的公司进驻本区域，随之也可以缓解该区域写字楼供应量加大的不利局面。 .（.....） 专业提供企管培训资料 第二十二页，共五十八页。 南京路区域 区域界定：西至三马路，东接曲阜道，以其（南京路）道路两旁的甲级写字楼作为样本。 目前状况： 南京路区域，已经定型化了的机构办公楼还是独立使用的出租型办公楼 南京路与新华路交口处的国际大厦，其作为我市的第一座真正意义的写字楼，见证了我市写字楼物业的发展历程。经过十多年的洗礼，大厦内部设施已经略显陈旧，但是由于其独特的建筑风格、优越的地理位置和完善的物业服务使它依然在业界有很高的声誉。本区域另外一个高档写字楼项目要算南京路与营口道交口的 津汇广场 了，这个项目在2003年年初正式供应市场，目前凭借自身全新的设计理念，完善周到的物业服务，已经吸引了超过110家的中、外资企业（公司）入住其中，主要以物流、保险、电子等行业为主。其次同属于南京路沿线的写字楼项目还包括：今晚大厦、河川大厦、万科世贸广场等。在供应规模上，南京路沿线附近写字楼项目约9个，建筑面积近14万平方米。 第二十三页，共五十八页。 发展趋势： 和平区作为我市的政治、经济、文化的中心地区，居民生活配套完善、商圈集中、交通组织发达。近年来，随着天津中心区旧城改造力度的加大，和平区的区位优势更为明显。南京路又是和平区的中心地段，拥有滨江道步行街，国际商场、伊势丹等大型购物场所。西面是海光寺商圈，东面与小白楼商圈相连。道路沿线坐落有长途电信局、商业银行、医疗机构、重点院校等。其先天的地段优势已经具备建设高端、综合性精品项目的前提条件。 沿线附近早期写字楼项目较多，如：国际大厦、经联大厦等，而近两年建成的新项目相对匮乏，随着我市著名“烂尾楼”北洋钢铁大厦项目的成功拍卖，未来沿线附近将迎来一波新的房地产开发热潮。 第二十四页，共五十八页。 南京路沿线区域 将仍以高端产品为主。从去年地铁大厦、北洋钢铁大厦的复工来看，南京路沿线写字楼供应将会掀起一波新的高潮。尤其是人才科技大厦、和记黄埔项目以及现代城项目的规划已经明朗化，建设高端产品，吸引高端客户进驻将成为本区域写字楼未来发展的趋势。 小白楼商务中心 小白楼地区目前拥有信达广场、文化中心、金皇大厦、凯旋门、ICTC等现代楼宇