针对花果园项目的分析及思辨54p幻灯片.pptx

针对花果园项目的分析及思辨 花果园（五里冲新开项目）3月17日-3月29日，两个星期，实现了近8000套（签约+认购）的成绩。 研究花果园项目的开发模式了解花果园项目营销模式的亮点明确花果园项目针对我们的打法寻找针对花果园的竞争策略对此，我们需要 PART 1 花果园项目开发模式研究 花果园项目开发背景——旧城改造交通状况道路宽度狭窄，路面条件差，居住区域内没有公共交通，居民出行仅靠摩的和三轮。生活配套辖区内医疗卫生条件极为欠缺，多为无证私人小诊所，且诊所周围卫生条件差，居民健康教育状况师资力量差，活动场地有限，幼儿园条件简陋，基本设在民居内，各方面均达不到要求。 产业居住状况靠垃圾回收、小作坊、黑的士、农副食品等维持基本生活。民房危旧破败；农房、棚户乱搭乱建，建筑密度大，人口密集。花果园项目为大规模旧城改造项目，其中彭家湾片区原居住人口约12000户，五里冲片区原居住人口约10000户。 38.7亿的企业总资产VS900亿的项目总投资以及旧城改造的项目背景意味着怎样的产品开发模式？ 开发背景——拆迁安置费用测算片区拆迁户数（户）拆迁面积（万㎡）补偿 标准建设面积（万㎡）合楼面地价拆迁总成本五里冲1000020055001225900约100亿彭家湾120001656051500数据来源1：花果园开发部人员内部访谈数据来源2：《彭家湾、花果园、乌金路旧城改造建设项目房屋（国有土地上房屋）拆迁补偿安置实施方案》数据来源3：《彭家湾棚户区改造拆迁奖励办法》注：拆迁面积已将包含赔偿系数，但不包含安置费用 花果园项目融资模式通过BT融资方式，解决先期资金投入问题；以山水黔城在建工程做抵押，估值20亿，发布项目信托融资，募资6亿元；事件链接：2011年1月14日，在花果园彭家湾棚户区改造项目处，由南明区政府牵头实施改造的“花果园彭家湾市政路网BT投融资工程项目开工仪式”隆重举行。花果园彭家湾市政路网BT投融资工程项目包含了彭家湾城中村改造的“三横一纵两立交”市政交通网络，“三横”分别为中山西路延伸段、花果园北大街、花果园南大街等3条主干道 “一纵”为松花路，“两立交”包括惠农巷立交和惠农巷高架桥。 （相当于政府担保，获得了银行30亿的启动资金，再分期建设于路网）花果园彭家湾市政路网工程预计投资30亿元，两年内建成投入使用。信托融资详细信息：发行机构： 华融国际信托有限责任公司 产品名称： 华融·贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划二期 信托期限： 1年 资金运用： 向贵阳宏益房地产开发有限公司(以下简称“宏益公司”)发放信托贷款,资金用于贵阳花果园后街彭家湾危旧房、棚户期改造项目”一期开发建设。 担保情况： (1)宏益公司以花果园项目二期6号地的使用权抵押,宏立城公司以“山水黔城”在建工程抵押,抵押物评估价值不低于20亿元,抵押率不超过30%; (2)宏立城公司提供连带责任保证; (3)肖春红先生提供个人无限连带责任保证。 花果园项目产品开发——整盘规划及定位E区（写字楼）一期（高层）C南（高层）C北（高层）B南（高层）G区（商业10万㎡）F区（写字楼、公寓）B北区（一还剩栋公寓）Q区（10栋高层）T区（5栋高层）规划：拟投资900亿元，打造1830万㎡的两城区城市综合体依托山体及中心湿地公园，以造城概念实现组团式高密度、高容积率开发；拟建1830万平米以住宅为核心的城市综合体，高密度，高容积率快速开发 花果园项目产品开发——开发时序一期三期二期 一期启动区大 二 期 大三期2010年11月27日推出一期21栋37层及48层的高层建筑，约11000套，均4月推出二期C区住宅，共18栋，均价5500；二期B区，均价5050；二期A区，均价5050；2012年3月17日，推出三期Q区，共10栋，9000多套，均价4000；T区，共5栋，5000多套，均价4000；以销售为唯一导向，快速复制产品，快速销售，快速开发 花果园项目产品开发——公建配套 随着项目的启动，新型餐饮、娱乐、商业等配套陆续开工。6大主题公园10大购物中心12条主干道8所学校、三甲医院以“旧貌换新颜”为杀客点，撬动原片区居民， 依托市政支持，以造城的概念建设丰富的公建配套 快速入市：7月开始拆迁，11月开始销售2010年7月，彭家湾启动拆迁2010年11月，花果园项目开盘 花果园项目产品开发——产品线原片区客源决定供应结构，花果园主打刚需户型是先天优势，户型供应主力60-100平方米房型二房三房四房五房跃层合计面积区间（㎡）60-8080-10080-100100以上155-186168210-310套数873540685293641564363725197比例（%）34.67%16.14%21.01%25.46%2.