大成国际商业中心营销推广策略竞标方案.ppt

本项目商户承租水平 项目 楼层 经营商户租金报价下限（元/天·平方米） 经营商户租金报价上限（元/天·平方米） 特色服装 B1\F1 3 6 家私 F1 4 6 休闲餐饮（咖啡、冰淇淋） F1 3 5 商务服务配套 F1 4 6 皮具、箱包 F2 4 6 饰品 F4 3 4 毛皮 F3 3 5 珠宝 F4 3 4 钟表 F3 3 5 大型餐饮 F5 1.5 2 经营商户租金报价范围 3.15 5.1 经营商户平均租金报价 4.125 第八十九页，共一百四十五页。 从整体商业的规划角度考虑，相对区域内现有商业项目，如后现代城、易购空间、金海国际等，本项目的整体规划特点明显，业态丰富，主题定位思路明确，因此本项目租金水平应该略高于其他项目。 商户租金报价与实际成交价之间，由于谈判方式及后期运作的不同，一般而言存在一定的提升空间，这也是我司对本项目商业定价所主要考虑的因素。 本项目租金提升系数 鉴于以上分析，本项目商业租金水平相对区域现有商业租金水平的提升系数如下表： 提升因素 提升比例 项目整体规划 5% 商户实际成交价提升因素 5% 第九十页，共一百四十五页。 所谓商业物业租金基准价，是指本项目商业在不考虑项目商业发展成熟度、项目运作方式等租金价格的提升因素的条件下，仅仅参照项目区域商业发展水平及经营商户对本项目的意向租金状况，采用数学平均方式得到的租金价格。 本项目商业物业的租金基准价，反映了本项目商业在现有市场静态条件下所具备的基础商业价值，同时，其也是本项目商业租金价格计算的基础数值。 本项目商业物业租金基准价 本项目商业租金基准价含义 第九十一页，共一百四十五页。 本项目商业物业租金基准价计算 项目 数值 区域商业平均租金（元/天·平方米） 3.75 经营商户平均租金报价（元/天·平方米） 4.15 本项目商业物业租金基准价（元/天·平方米） 3.95 第九十二页，共一百四十五页。 本项目租金基准价（元/天·平方米） 提升因素 提升比例 提升值（元/天·平方米） 3.95 整体商业的规划 5% 0.19 3.95 商户实际成交价提升因素 5% 0.19 商业租金总体提升值 0.39 本项目商业租金提升值核算 第九十三页，共一百四十五页。 本项目商业物业租金均价定位 表格：本项目商业物业租金核算表 计算方法 数值 商业租金基准价 （元/天·平方米） 区域内各主要项目平均租金+ 3.95 商业租金整体提升值 （元/天·平方米） 租金基准价×10%(整体项目规划) + 租金基准价×10%(项目运作因素)+ 租金基准价×10%(商户实际成交价因素) 0.39 商业租金建议值 (元/天·平方米） 本项目租金基准价+本项目商业租金提升值 4.3 根据上述表格，本项目商业整体平均租金水平确定为：4.3元/天·平方米（建面）。 第九十四页，共一百四十五页。 1号楼层业态租金水平 根据我司对市场经验得出，一般此类商业物业按楼层每层递增12%-18% 1号楼—楼层 主题（业态种类） 租金水平（元/平方米） 递减比例 或 备注 地下一层 墨丘利斯（国际化往来商品） 4.3 以2号楼租金水平为准 一层 阿弗洛狄忒（家私、休闲街） 5.6 以2号楼租金水平为准 二层 乐购广场 三层 乐购广场 四层 尼伯龙根之戒（个性饰品、艺术空间） 4.2 根据市场水平 五层 尼伯龙根之戒（个性饰品、蜡烛、木炭制品） 3.5 根据市场水平 根据我司对市场此类业态种类的了解，制定以上各主题区的租金水平，经过核算1号楼整体租金水平4.4/天/平米。 第九十五页，共一百四十五页。 2号楼层业态租金水平 2号楼—楼层 业态种类 租金水平（元/平方米） 递减比例 地下一层 墨丘利斯（国际化往来商品） 4.3 基准值 一层 阿弗洛狄忒（家私、休闲街） 配套（商务配套） 5.6 递增13% 二层 斯巴达克城（皮具、牛仔、鞋） 4.9 递增13% 三层 斯巴达克城（皮具、牛仔、鞋） 4.3 基准值 四层 斯巴达克城（牛仔、珠宝） 3.6 递减17% 五层 餐饮 2.5 根据市场水平 根据我司对市场此类业态种类的了解，制定以上各主题区的租金水平，经过核算2号楼整体租金水平4.2/天/平米。1、2号楼整体租金水平为4.3 /天 /平米（建筑面积） 第九十六页，共一百四十五页。 招商单元定位 根据我们对商户的市场了解，以下为对各主题商业的业态种类的铺位划分 1号楼—楼层 主题（业态种类） 铺位划分基本面积（平米） 地下一层 墨丘利斯（国际化往来商品） 10-20平米 一层 阿弗洛狄忒（家私、休闲街） 家私30-80，休闲街50-200平米 二层 乐购广场 三层 乐购广场 四层 尼伯龙根之戒（个性饰品、艺术空间） 10-20平米小铺位划分 五层 尼伯龙根之戒（个性饰品、蜡烛、