2022年房地产经纪业务操作模拟10.docx

2022年房地产经纪业务操作模拟10 (总分：114.16，做题时间：120分钟) 一、一、单项选择题(总题数：25，分数：50.00) 1.? 王先生有一套房屋，2009年可以售出价格为145万元，2011年可以售出价格为160万元。2013年5月王先生急需一笔资金，只得以142万元成交。引起该套房屋价格最终变化的是______。 ? （分数：2.00） ?A.市场信息 ?B.出售心态?√ ?C.新旧程度 ?D.市场供求 解析： 房源的心理属性中的“心理”是指业主(委托方)在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主(委托方)心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始价格是由业主(委托方)决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。 2.? 以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为______。 ? （分数：2.00） ?A.写字楼 ?B.LOFT ?C.商务公寓?√ ?D.商务综合体 解析： 办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①写字楼；②LOFT，指由旧厂或旧仓库改造而成的空间形式，少有内墙隔断的高挑开敞空间；③商务公寓；④商务综合体。其中，商务公寓以办公为主要用途的小面积办公空间，也可以作为城市中心区家庭居住，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低。 3.? 房地产开发商准备的销售资料中，可以理解为简单的“产品说明书”的销售资料是______。 ? （分数：2.00） ?A.形象楼书 ?B.功能楼书?√ ?C.置业锦囊 ?D.宣传单张 解析： 项目楼书将项目的综合信息，以图片、文字及数据形式来描述。项目楼书包括形象楼书和功能楼书。功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区公共配套、周边基础设施配套、交楼标准等内容，目标是为了增加客户对项目的全面了解。 4.? 某建设项目总投资60000万元，建设期4年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。该项目的预期投资收益率为______。 ? （分数：2.00） ?A.7.2% ?B.8.6% ?C.14.3% ?D.16.7%?√ 解析： 预期投资收益率计算过程为：①不含建设期的投资回收年限=10-4=6(年)；②预期投资收益率=(总投资额÷总投资回收年限)/总投资额=(60000÷6)÷60000=16.7%。 5.? 业态组合定位需考虑的因素不包括______。 ? （分数：2.00） ?A.能聚集人气，形成商气 ?B.要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况 ?C.要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争 ?D.要有利于企业发掘新的市场机会?√ 解析： 业态组合是目前商业地产项目的基本要求，合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利。业态组合定位考虑因素包括：①要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；②能聚集人气，形成商气；③要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；④要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。 6.? 写字楼项目进行目标客户定位时，根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为______。 ? （分数：2.00） ?A.重要客户群锁定 ?B.项目核心客户群?√ ?C.游离客户群界定 ?D.无效客户群 解析： 写字楼项目目标客户定位分为：①核心客户群锁定；②重要客户群锁定；③游离客户群界定。其中，核心客户群锁定是指根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为项目核心客户群。 7.? 对于______客户应引导其购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。 ? （分数：2.00） ?A.A类 ?B.B类 ?C.C类?√ ?D.D类 解析： 按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B两类客户进行重点扶持与培养。C类客户属于根本无法成交的对象，房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。对于此类客户应引导其调整购买意向