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(完整版)不动产善意取得案例--第1页 案例】：2003年2月，洪先生与成都一房地产开发商签订房屋买卖合同，洪先生以170万元的价格购买了 位于成都市锦江区的一商场铺位，房产证由开发商负责向有关部门申报核发。订立合同后，洪先生缴清了 购房款，而开发商一直未交房，也不履行**产权证义务。 2004 年 1月，该开发商又与李女士订立房屋买卖合同，将洪先生已购买的铺面以 190万元的价格卖 给李女士。李女士缴清购房款后，开发商出具商品房专用发票。2004年7月，房地产管理局给李女士办理 了《房屋所有权证》，开发商向李女士交房后，李女士将该商铺出租。洪先生以签订合同在先为由要求开发 商为其办理产权证，撤销李女士的产权证，并诉至法院。 法院判决该房屋归李女士所有，洪先生的损失由开发商赔偿。 【评析】上述案例中出现的问题是典型的“一房二卖”，在《物权法》出台之前，依据《商品房销售管 理办法》第十条的规定，“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再 行销售给他人。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第八条 的规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除 合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一） 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出 卖人又将该房屋出卖给第三人。”在李女士已经办理产权过户的情况下，洪先生也只能请求解除合同、返还 购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但合同约定的商品房是 无法取得了。或者根据《合同法》第五十二条的规定，请求合同无效，并要求开发商交付房屋，但买受人 不能证明对方当事人有恶意串通的，就很难保障自己的权利了。 自2007年 10月1 日起施行《物权法》后，洪先生的权利就可能得到切实的保护。《物权法》第二十 条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机 构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 如果洪先生在签订商品房买卖合同时，与开发商约定就合同约定的商品房进行预告登记，在登记之后 就会产生物权的对抗第三人的效力，此时，洪先生就可以取得其期待的商品房。（刘高锋） 从一起民事抗诉案例析不动产善意取得制度 作者：于政文 [基本案情] 1995 年11 月，某房地产公司在未取得房屋预售许可，房屋刚建情况下，便将其中 一套房屋预售给栾某，工程建设期间房屋编号发生变动，最后交付给栾某的不是原房 屋，栾某不服，于1997 年7 月向区法院起诉，要求交付原房屋。一、二审均作出栾 (完整版)不动产善意取得案例--第1页 (完整版)不动产善意取得案例--第2页 某胜诉判决。 在二审判决执行期间法院发现，房地产公司已将原定卖给栾某的房屋抵给了张某， 二审法院遂以原审时遗漏第三人为由将此案发回重审。重审开庭审理时，张某提出该 房屋已委托房地产公司卖给李某。李某已办理完产权证。于是区法院追加李某为第三 人。法院重审认为房地产公司在一、二审期间已被法院告知该房屋不得出售，仍出售 房屋属欺诈行为，售房行为无效，判决李某所办房屋产权证作废，原告栾某胜诉，房 屋归其所有。李某不服法院重审判决，向检察机关申请抗诉。 [分歧意见] 本案应否提请抗诉，有两种不同意见。争议的焦点在于：在能够认定李某为善意