大厦物业管理方式、工作计划及物质装备.docx

XX 大厦物业管理方式、工作计划及物质装备 XX 大厦物业管理方式、工作计划及物质装备 一、 管理方式 （1） 组织机构框架图 业主（科技局） 业主（科技局） 物业管理公司 村镇、工商 税务、公安 “863”大厦 管 理 处 政府业务 主管部门 客户服务中心 客户服务 信息服务协调调度物业经营 综合部 机电工程部 物业部 行政事务 人力资源财务管理后勤保障 设备运行 工程维护节能降耗消防管理 质量控制 安全管理治安交通环境工程 便民服务 说明： ①管理处接受发展商（科技局）和物业管理公司领导。 ②管理处作为专门机构，财务相对独立，在物业管理公司的授权下，履行《“青蓝”大厦物业管理委托合同》中规定的权利、义务和责任。 ③管理处实行公司领导下管理处目标责任制。管理处内部实行垂直领导。 ④组织机构设置原则是精干高效、一专多能。 ⑤管理处突出以服务台客户为中心，建立以客户服务为重点的组织流程。 ⑥管理处实行值班主任制，由各部门主管轮值，行政总值24 小时不离开大厦，授权在事件处理中代行管理处主任职责，以确保工作效 率，提高服务台质量。 （2）运作体系 A、整体运作流程 拟定方案 拟定方案 组建机构 交接验收 日常管理 前期介入 岗位培训 正式入住 ① 整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项， 管理无盲点。 ② 整体运作流程的具体运行，按 ISO9000 质量管理体系要求来进行。 ③ 重视物业经营工作，确保大厦的社会形象和经济效益。 B、内部运作流程 大华仁盛物业管理公司述职 大华仁盛物业管理公司 述 职 业主客户服务需求建议、 业主客户 核 意见、投诉  客户服务中心 （24 小时）  “863”大厦管理处信息指令 “863”大厦管理处 考 核 考 信息指挥反馈部门主管及作业层指令 反馈 协 信息 指挥 反馈 部门主管及作业层 ① 客户服务中心 24 小时担负统一指挥、协调节器工作，处理日常事务和紧急事项。 ② 设立值班主任制由管理处主任和部门主管轮值负责，坚持每周例会和第天工作早会，一般问题不过夜。 （3）、信息系统 A、信息反馈及流程图 其它渠道 其它渠道 “863”开发商 客户意见调查 计算机信息系统 管理处员工 客户服务台中心 执 行 结果 反 跟 命 馈 踪 令 相关部门和人员执行 ①坚持管理处每季度安排租户专访，每月走访单位不少于 10 家， 收集租户意见、建成议或投诉。 ②管理处每季度向开发商（科技局）作正式汇报，提交管理报告， 并公布管理处物业管理费的收支情况，征询各方面的意见和建议。 ③坚持每半年组织一次租户座谈会，广泛了解租户对物业管理服务台的意见和建议，同时要强化服务台系统的及时改善和有效沟通， 最大限度地满足租户的要求。 ④管理处员工日常征询租户意见，这是最重要的沟通渠道。 (4)、管理机制 ① 实行目标管理责任制 目标管理责任制就是将所有服务项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式为重要职责交托给予管理处的领导集体，并赋予相应的权力，同时将目标的实现与领导集体切身利益（工资、奖金、 岗位升迁）挂钩。这种管理机制使管理处各级骨干责、权、利明确， 在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理、共同承担压力，共同迈向成功。 ② 激励机制 物业管理强调在严格、量化、规范管理的基础上融洽激励机制。在大厦管理处，我们将通过三个方面建成立激励机制。 A、事业激励 用XX 物业管理公司确立的创建白云区物业管理品牌企业发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创末来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行管理处各级岗位考核和聘任制，形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。 B、量化目标激励 实行量化目标管理和目标管理是公司推动科 学管理的重要措施和经验。管理处内部的量化目标管理是将目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。 C、效益激励 优秀的管理机制的重要内容之一是分配机制。管理处在工资、奖金分配体系中，采取季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖罚措施，并坚持年度考评中首 5% 加薪或晋升、尾数 5%降职或淘汰的原则，保持管理处员工队全的优良素质和活力。 ③ 监督机制 A、 制定管理处廉洁自律基本要求。 B、 管理处全体员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守则。 C、 每季度公布物业管理费用收支状况，提交物业管理报告。 收费标准消防、治安、纳税等政府相关部门监督委托管理合同规定的 收费标准 消防、治安、纳税等 政府相关部门 监督 委托管理合同规定的 权利、义务、责任