第四章房地产评估.pptxVIP

第四章房地产评估;;1.本章在考试中处于非常重要地位，属于考试的重点章。 2.本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释、简答和计算，分数一般在16分左右。 3.本章的重点是房地产评估的市场法、收益法（含假设开发法、残余估价法）、成本法；影响地产价格的因素、建筑物评估时需考虑的因素等。 ;内容;;（三）房地产的评估程序 ;第二节 土地使用权评估的特点;（二）土地资产的分类及其特性;园林、 风景浏览区、 公共休息用地、 特殊用地（如军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地） ; 2．土地资产的特性： ;（2）经济特性;（三）土地资产价格体系 1．土地资产价格类型;;是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。;是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。;地产出租价格亦称土地使用权租金价格 ;2．土地资产价格的特点; 影响地产价格的因素;1．一般因素：是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。 2．区域因素：是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点所影响的地价因素。 ; 影响商业用地土地价格的区域因素： 商业繁华程度、 交通便捷度、 环境优劣度、 规划限制、 其他因素。;3．个别因素：是指地产所表现的个别特殊的如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生影响的因素。 土地利用因素：主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。;;第三节 土地权属及其处置 ;2．划拨土地使用权 以划拨方式取得的土地使用权，土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得了房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权。; 3．出让土地使用权 土地使用权出让最高年限按用途分别确定： （1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。 ;（二）企业资产重组与改制中土地权属的处置 土地权属处置方式： 出让方式、 直接投资入股方式、 租赁方式。;第四节 土地使用权评估的方法（★★★）;;（5）进行个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：;容积率的修正计算公式为; （二）收益法 ;土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。;客观收益：是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。注意评估中的收益应该是客观收益。 土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括各项无形收益。; （2）土地纯收益的计算步骤：; 3．土地还原利率及其估算 ;4．土地收益年限及其测算;（三）成本法 ;（二）成本法评估的步骤;（四）假设开发法（收益法的变形）;第五节 建筑物评估的特点 （一）建筑物及其分类;;（二）建筑物评估时需考虑的因素;;第六节 建筑物评估的方法 （★★★）;2．建筑物重置成本的估算方法;3．建筑物实体性贬值率及成新率的估算 建筑物实体性贬值率或成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。 4．建筑物的功能性贬值： 是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。;5．建筑物经济性贬值： 是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等。;;;（三）残余估价法（收益法的变形）