资产评估市场法.pptVIP

资产评估 —— 市场法 目录1市场法综述2不动产（房地产）评估3机器设备评估4无形资产评估 市场法,也叫现行市价法或市场比较法,是指利用市场上同样的或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或模拟调整分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 《资产评估操作规范意见》中对“现行市价法”的定义是:“现行市价法是指在市场上选择若干个相同或相似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。”第一部分：市场法综述概念注意三个层面 原理简单、易于理解和掌握。 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势； 评估结果易于被各方面接受和理解。优点缺点 市场环境要求严格（公开活跃的市场为基础） 主观因素影响，结果准确性不确定 适用范围有局限（适用于以资产价值为基础的资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估）第一部分：市场法综述 应用前提条件：1. 评估的资产要具有一个充分活跃、公开的市场 市场越活跃,交易越公平,市场法的结论就越精确要能找到若干交易案例 案例数目要保持合理，案例要具有可比性3. 调整因素要明确且尽可能量化第一部分：市场法综述 1房地产概述2房地产评估特点3房地产的市场法评估房地产评估 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地?、建筑物、房地合一。房地产概述 专业性 技术性 复杂性科学、艺术和经验三者的结合房地产评估特点 房地产的市场法评估房地产的市场法评估就是通过与近期交易的类似房地产比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的市场状态下的价值水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、个别因素以及房地产状况因素等几类。基本计算公式：P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数P为被评估房地产价值P’为可比交易实例价格A为交易状况修正系数 =正常交易情况指数（100）/可比实例交易情况指数B为交易日期修正系数 =评估基准日价格指数/可比实例交易时点的价格指数（100）C为区域因素修正系数 =被估对象所处区域因素条件指数（100）/可比实例所处区域因素D为个别因素修正系数 =被估对象个别因素条件指数（100）/可比实例个别因素条件指数 房地产的市场法评估一般步骤1 收集交易资料2 确定可比交易案例3 因素修正4 确定评估值交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正容积率修正土地使用年期修正 某宗房地产交易日期是2009年3月，根据资料显示，该地区此类房地产从2008年1月至2009年5月每月下降1%，随后又每月反涨3%至今，求评估基准日为2010年2月底的交易日期修正系数。B=(1-1%)3X（1+3%）9=1.266 假设甲、乙、丙都是商业用地，对被评估地块甲的区域修正如下：区域因素被评估地块甲参照实例乙参照实例丙商圈繁荣程度252429道路通达程度202122交通管制10910交通流量10911商业区中和环境201720自然条件779规划因素878总分参照地块乙、丙的区域因素修正率分别为：乙的区域因素修正率=100÷94×100%=106.4%丙的区域因素修正率=100÷109×100%=92.7% 容积率=建筑面积/用地面积容积率修正系数=被估宗地的容积率修正系数/可比实例的容积率修正系数假设甲、乙、丙的容积率分别为1.3、2.5、0.7，查阅该城市《容积率修正系数表》如下：容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.5修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.82.1甲对乙的容积率修正系数=1.2÷2.1=57.1%乙对丙的容积率修正系数=1.2÷0.8=150% 不动产评估案例1类似评估对象表2比较因素表3比较因素条件指数表4比较因素指数修正表4465修正结果表剩余年限修正表 对比对象列表周边同类物业物业状况售价(元/平方米)国际大厦（西大街南段）6层底商19层，总建筑面积60000平方米，外墙铝合金蓝色玻璃，局部花岗岩干挂，4部高速客梯6205商祺商务中心（北大街南段）3至12层地上12层，总建筑面积9958平方米，外墙陶瓷饰面砖，2部日本富士达客梯，网络布线5460远大商城（西大街尾段