商业项目整体营销方案.doc

商业项目整体营销方案 坡子街项目整体营销方案 市 场 部 二○○五年五月十一日 前 言 坡子街项目即将全方面开启营销工作,为了有目标、有方向、有计划、有策略地成功营销坡子街,将坡子街打造成为长沙商业地产领袖,特撰写坡子街项目整体营销方案。此方案上篇为营销策略篇:从市场背景、项目SWOT综合分析、项目描述、目标、项目定位、营销策略等6个方面进行阐述;下篇为营销计划篇:从项目经济分析、项目整体营销进度、招商工作计划、销售工作计划、推广工作计划、商业街区管理安排等6个方面进行了基本描述。意在从宏观上指导营销工作详细策划和执行,理清工作头绪,确保有条不紊地开展营销工作。 目 录 上篇 营销策略篇 市场背景………………………………………………………………………………………………………05 项目SWOT综合分析 …………………………………………………………………………………………11 三、项目描述 ……………………………………………………………………………………………………12 四、目标 …………………………………………………………………………………………………………13 五、项目定位 ……………………………………………………………………………………………………15 六、营销策略 ……………………………………………………………………………………………………22 下篇 营销计划篇 一、项目经济分析 ………………………………………………………………………………………………32 二、项目整体营销进度 …………………………………………………………………………………………40 三、招商工作计划 ………………………………………………………………………………………………42 四、销售工作计划 ………………………………………………………………………………………………48 五、推广工作计划 ………………………………………………………………………………………………53 六、商业街区管理安排 …………………………………………………………………………………………59 上篇:营销策略篇 一、市场背景 (一)长沙经济环境分析 1、经济总量实现历史性跨越: 长沙经济总量突破1000亿元大关,达成1108.85亿元,经济发展步入高速增加新时期。 2、消费品市场繁荣兴旺: 全市实现社会消费品零售总额突破500亿元大关,达525.13亿元,占比首次突破全省总量四分之一,比上年增加16.2%。 3、城镇居民生活水平提升较快: 全市城市居民人均可支配收入突破万元大关,达11021元,在全国省会城市中排第6位,比上年增加11.0%。城市居民人均消费性支出达9032元,在省会城市中由上年第4位上升到第3位,比上年增加8.4%,恩格尔系数为33.4,表明城市居民支出由主要处理”吃”向享受和发展方面转化。 (二) 长沙市房地产市场形势分析(以下数据起源于长沙市房地局 1月公布数据) ,受国家宏观调控政策影响,长沙市房地产开发投资增速有所回落,可是在旺盛市场需求拉动下,房地产开发仍保持了较快增加,房地产市场供销两旺,商品房价格增幅较大,房地产业已成为拉动长沙经济不停发展支柱产业。 1、 长沙房地产市场运行基本情况 ① 房地产开发规模继续增加,房地产开发投资增速趋缓。 长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元,比去年同期增加了43.23%, 房地产开发完成投资增幅较 回落6.61个百分点,回落趋势较显著。 ② 商品房上市量呈负增加,商业用房供给量展现理性回调 长沙市共有449.60万平方米商品房同意预售,同比增加-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增加。其中:同意住宅预售面积361.67万平方米,同比增加-5.28%;同意办公用房预售面积21.45万平方米,同比增加-2.94%;同意商业用房预售面积36.35万平方米,同比增加-29.62%。商业用房供给量比 降低了15.30万平方米,仅占预售总面积8.08%,所占比重也较 回落了3％。 长沙市商业用房供给量展现出理性回调。 ③ 消费者购房需求旺盛,商品房价格涨幅提升 ,全市共成交商品房38671套,成交面积450.22万平方米,成交金额99.17亿元,又创历史新高,分别比去年同期增加44.69%、50.44% 和57.03%,增幅较大,增速加紧。伴随全市居民收入水平不停提升,居住品位不停提升,消费者购房需求还将有一个较大上升空间。 据长沙市房地产交易中心统计, ,长沙市商品房销售均价为2738元/平方米,比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米,比去年上升了7.61%。因为商品房供给量降低与消费者旺盛购房需求之间存在较大反差,造成 商品房价格涨幅较大。