商业项目返租方案.doc

商业项目返租方案 商业项目返租方案 返租方式 返租期限:3年或5年 年回报:总房款8％ 回报计算期:实际交付使用期,如 2月28日交付使用,回报期为 2月28日开始计。 发展商回报偿付方式: 交付使用之日起两年内时间,慧都企业一次性给付16％回报,之后按月给付。或3年一次性给付24％返租租金。 风险责任:不论租出是否,业主零风险,享受3年8％年回报,发展商负担3年回报全部风险,同时享受超出年回报差额租金收入。 甲乙双方:签定返租协议,明确双方权利义务关系 乙方:交纳相关税费,累计税率(营业税与房产税)为17.5％。并在取得给付回报时扣除。 甲乙双方分别签定房地产买卖协议与返租协议。 乙方在返租期间不负担物业管理费与空调费,招租客户负担这些费用。而经过招商品牌商家不负担,由商场项目管理企业负担。 开出极具诱惑力、驱使力优惠条件吸引有著名度百货企业以租赁或合作方式对商场进行经营管理。 6、商场运行方案 依照商场主题及市场定位要求,结合当前房地产市场走势,经过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营,营造专业化、规模化、品牌化商场形象,确保所采取返租方案顺利实施。为此,寻找经营商场商家可谓方案可否执行主要前提及保障。那么,以什么样合作方式与之联手打造商场形象呢?以下两个方案为我们做出了可行性分析。 方案1 商家二、三楼整层租赁方式进场经营 优点:1、防止直接参加经营管理,防止经营风险。 2、品牌商家有一定市场著名度及号召力,同时有丰富经营管理经验。 3、经过商家物流配送体系,节约经营成本,增加盈利。 缺点:1、因为商场体量较小,较难找到有意向商家进场经营。 2、出租租金收入是否能与年回报8％返租租金持平或盈利较难把握。 谈判关键点:1、物管企业承租二、三楼商场,确定租金受益,租赁期限以 以上为宜。 2、物管费用及其它由物管企业负担。 3、双方签定租赁协议,明确双方权利义务关系。 4、协议中列明租金增加幅度及增加周期。 5、维修基金由投资小业主负担。 方案2 由慧都企业牵头,聘请有实力有经验商场运行企业或个人组织招租招商进行商场统一经营管理。 优点:1、具丰富商场管理经验,表现专业化经营管理特色。 2、有一定招租招商客户基础及渠道。 3、对二、三楼商铺实现理想价位销售产生重大影响。 4、充分表现商场个性定位,树立市场形象,充分具备商场经营条件。 5、提升慧都大厦著名度,提升产品附加值。 6、提升慧都大厦整体形象与品质,对写字楼销售有一定促动作用。 缺点:1、企业负担全部经营管理风险,招租招商风险。 2、企业缺乏商场经营管理经验,提升商场经营成本。 3、增加人力、物力、财力投入,相关费用有所增加。 谈判关键点:1、物业管理费最好由商场项目管理企业负担。 2、超出年回报8％盈利部分进行分成,企业得70％,项目企业30％。 3、商场经营管理所需人力物力财力哟由双方按百分比负担,最好完全由项目企业负担,企业负担低于小业主年回报8％经营收入全部损失。 4、双方订立合作经营协议,明确双方权利义务关系。 方案1为最优方案,尽可能找到有意向商家经过租赁方式进场经营,躲避不确定风险原因。假如找不到这么商家,方案2可作为次优方案实施,打造专业化、规模化、品牌化商场形象与格调。以上分析说明了与商家谈判基本基调,详细事宜需双方在谈判中明确与深化。 2、税收分析 销售过程中发生税种(销售协议一经签定已产生法律效力) 税种 税率 税目 计税范围 印花税 万分之三 购销协议 协议金额 营业税 5％ 购销协议 协议金额 城建税 7％ 营业税7％ 附加类 附加 3％ 营业税3％ 附加类 土地增值税 2％(预收金额) 购销适用 协议金额 依照决算金额多退少补 其它类 出租 企业出租 个人出租 房产税 12％ 4％ 营业税 5.5％ 3％ 共计(租赁税) 17.5％ 7％ 所得税 33％(税后利润) 3、市场形势分析: 经过对济南市场业态调查分析可知,市场中独立铺位销售通常都在一楼,如万达沃尔玛商场;而能单独销售商场二楼铺位开发商几乎没有,发展大厦采取销售方式也只是一、二楼捆绑销售模式,且售价较低。通常而言,项目价格高低要受到市场需求、成本费用、竞争情况等原因影响和制约,而不论是采取需求定价、成本定价还是竞争定价方法,项目标最高价格都要受到市场需求影响。而市场投资者普遍不看好二三楼铺位销售。 那么假如单纯地为了迎合市场必定是行不通,而突破这种瓶颈根本方法只能是引导市场需求甚至创