老年公寓及老年住宅营销策划方案.docxVIP

老年人公寓与老年人住宅开发策划 老年人公寓和老年人住宅都是由市场运作带有经济利益的住宅开发类型，它的目标客户很明确，就是数量一直在增长的老年人。老年人住宅是指大多数住户都是老年人的商品房，同时这样的住宅也要适合其他与老年人相关的子女入住，因为我国的实际情况决定老年人与儿女是要经常见面才圆满的。老年人住宅一般是出售的。 老年人公寓一般是出租的，带有老年人的各类服务，特别是健康方面的服务。老年人公寓是有别于敬老院而必须要有的住宅类型，因为它介于家庭医院之间，需求量是有的。 由于现在的老年人手头的资金不是很多，定价较高的住宅和公寓是普通老年人自身负担不了的，加上我国的传统文化中，几代同堂才是幸福的说法，许多老年人不愿离开子女单独居住，所以老年人住宅和公寓的需求量有限，售价和租金不能太高；另一方面，随着人们生活水平的提高，老年人逐渐关注自身的生活质量，子女们有钱会孝敬父母，加上老年人口的增加，使得老年人住宅和公寓的市场始终是存在的，这就要看开发商如何去选择投资类型和衡量利润回报。 一、 老年人口的迅速增长使老年人住宅存在市场 （一） 老年人口迅速增长 联合国公布的数据表明：20 世纪末，全世界老年人总数将达到 14 亿， 其中有 10 亿集中在亚洲地区。 与世界相比，中国老龄化社会虽然进入较晚，但我国老年人住宅问题却是一个不容忽视的问题。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，2000 年我国有 1.3 亿 60 岁以上的老人（占总人口的 10.7%）。其中 65 岁以上的 0.95 亿人，约占 70%。到 2025 年，60 岁以上的老人为 2.78 亿， 其中 65 岁以上的 1.91 亿人。到 2040 年，60 岁以上的老人 3.74 亿，而 65 岁以上达到 2.87 亿人，二是老年住宅设施差，以待完善。我国经济实力不强，没有足够的资金用于发展老龄事业。三是“家庭养老”在相当时间内仍占主导地位。四是老年住宅的建设还不够重视，数量有限。 目前，全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院有4 万多所，收养61 万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推测不超过 20 人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过 100 万人左右， 不足老年人人口总数的 1%。 （二） 老年公寓尚未完全被接受 人们往往把老年公寓和传统意义上的“敬老院”联系起来，以为入住的主要是“五保户”，常将其和子女不孝顺、无依无靠联系起来。人们习惯于居家养老，老年公寓一时间还没能被接受。此外，经济支出将是增加也是制约因素之一。 虽然老年化已经引起了社会的重视，但是真正对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面的研究太少。居家式社区养老方式是在现有经济发展条件下最符合老人意愿的养老方式。它依靠丰富的社区服务，既能满足老人和家人同住的愿望，又能享受家庭不能提供的各项生活料理和丰富的文化生活。 （三） 城市老年人的两种居住模式 合居模式——老人与子女同住一套住房。这种居住模式对社会、家庭和老人有许多的优越性，并仍将延续。但是，现代生活的多样性、代际之间的不同生活习惯以及家庭家庭人际关系的错综复杂，都是影响这种家庭生活模式存在的主要因素。 毗邻模式——与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式是城市中普遍受到欢迎的居住方式。但是，由于居住地点、居住环境的限制，往往居住双方必须有一方作出让步。为照顾子女上班、孩子上学，作出牺牲的往往是老人。 （四） 商机无限 据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业（退休后被聘用） 收入和赡养费大约有 4000 亿元，即使仅 3%的老年人能在社会设施中养老， 也需要社会投资 2000 万元。目前全国仅有 800 多所老年公寓、社区，远未能满足社会养老需求，发展空间十分广阔。仅3%的老人能在社会设施中养老，全国就将有 420 万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造 8 万到 10 万所老年公寓及住宅，投资总额便是 900 亿—1000 元，加上其他设施设备等，其商机将达到 1200 亿元。 二、 老年公寓的优点 （一） 有利于老年人身心健康； （二） 为儿女减轻负担，提高社会效率； （三） 老年公寓不寂寞。 （四） 服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高； （五） 老人仍拥有自己的居所，让老人有家的感觉，又能享受一般住家所无法达到的配套服务。 三、 老年公寓的几个问题 第一是市场。老年公寓潜在市场巨大，但有效需求不足，其开发建设需投入一定的市场培育工作，何时介入，需要选择一个时机。 第二是收费。目前老年公寓基本上是根据老人的身体状况进行分类收费，按照护理级别每月为 400 到 800 元不等。这样的收费对离退休干部来说还可以承受，但对于广大工薪阶层的老人却是难以承受。 第三是服务人员的素质和服务水