资产评估方法(共107张PPT).pptx

资产评估方法;本章基本要求;本章重点;本章难点;资产评估基本途径和方法;资产评估方法体系;第一节　成本法;1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。只有被评估资产继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容。 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。;重新建造或购置被评估资产的成本，作为被 评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照 该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该 资产的评估价值。;四、基本方法;搜集 资料，确定成本构成; 重置成本评估方法; ; ; ; ;例1： 重置购建设备一台，现行市场价格每台6万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本元，求该设备的重置成本。 直接成本60000+1000+800=61800元 间接成本500×0.8=400元 重置成本合计62200元 ;例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为万元，其中，购买价为8万元，运杂费万元，安装费中直接成本万元，间接成本为万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？;（1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋＋）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本（万元）;（2）功能价值法;资产重置的目的在于重置其功能， 功能相同，购建成本也应相同 。;资产评估值％)=63394(元) 资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率） 价值类型说明“评什么”，是评估价值质的规定性，具有排他性，对评估方法具有约束性； 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。 评估方法说明“如何评”，是评估价值量的规定性，具有多样性和可替代性，并服务于评估价值类型。 该待估设备的评估值为： 收益法的前提条件主要包括：被评估资产未来预期收益可观测； 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额 成本引起的功能性贬值； ×实际已使用年限÷总使用年限 经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 （2）经营50年条件下的评估过程： 选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。 (这种方法难于操作，要求对收入和支出的背后原因做深入分析，但适用面比较广，预测结果也具有一定的客观性，因而被广泛采用。 交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 二、基本原理：资产的替代原理;例1： 重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为8000件。已知被评估资产年产量为7000件，则其重置成本为（7000/8000）×50000=43750元;B 功能成本指数法（规模经济效益指数法 ）;是在资产 成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。;物价变动指数;某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当时该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则： 被估资产重置成本 ＝50000×（160%/95%）×100% ＝84210（元）;被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有： 被估资产重置成本＝200000×（1＋11.7%）×（1＋17%）×（1＋30.5%）（1＋6.9%）×（1＋4.8%）×100% ＝200000×191%＝382000（元）;物价指数法的特点;4、统计分析法;计算公式;重置购建设备一台，现行市场价格每台6万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工500元。 经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。 6209+140×0. 我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。 被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率） 被评估资产预期获利年限可以预测。 当