上半上海房地产市场总结展望.pptxVIP

上半上海房地产市场总结展望;13年上半年商品住宅新增供应面积490.9万方，同比大增33%。从月度走势来看，今年3月、5月供应井喷，月度供应超过130万方，分别达132.9、134.2万方，连创2011年1月以来新高。 中小户型住宅供应占比不足6成。上半年单套面积在140平米以下的中小户型占比为57.5%，其中90平米以下刚需小户型占比仅为18%，中小户型供应相对不足。;上半年上海商品住宅成交602.04万方，同比大增56.8%，明显高于受调控影响较大的2010-2012年上半年同期水平。其中1月、3月、6月成交面积均超过100万方，尤其是3月成交154万方，创2010年1月以来新高。 上半年成交火热一方面是去年年末住宅市场整体回暖趋势延伸，另一方面受今年3月出台的“新国五条”影响，由于担心税费成本增加导致购房成本上升，不少购房者恐慌性加速入市，导致今年下半年成交面积大幅增加。;上半年全市商品住宅成交均价为23495元/平方米，同比小幅上涨3.6%，较去年全年涨4.3%；自08年以来，均价逐年上涨，其中2010年均价涨幅最大，达35.5%，2011、2012年受调控影响，涨幅迅速回落至2.5%、1.1%，今年上半年均价涨幅开始增加。 今年上半年各月成交均价基本保持高位运行，其中2月份成交均价创历史新高。一方面受上半年中高端改善型项目成交比重上升拉动，另一方面不少项目小幅涨价也助推了均价上涨。;2013年上半年，商品住宅市场销供比为1.23，新增供应继续小于成交，且缺口扩大。至6月末，可售面积开始减少至941万方，减幅为5.9%；出清周期继续缩短至9.4个月，较12年末缩短1.5个月，去化压力进一步减缓。 90以下及90-140平米中小户型存量最小，去化周期均小于6个月；210平米以上大户型去化压力最大，超过2年，但较去年末也明显缓解。6月末，90以下、90-140、140-210、210平米以上各面积段，出清周期依次缩短至4.9、 5.3、9.5、26.7个月。;近几年，中低端刚需房源一直占据市场成交主力，其中2009年占比最低，2010、2011年调控最为严厉的两年比重最高，2012年及2013年上半年比重连续下降，中高价占比有所上升，其中，2013年上半年40000-50000元中高价房源成交占比较2012年上升5个百分点。 从户型来看，上半年140平米以下首置首改类刚需户型占比继续下降，其中90平米以下户型占比创新低，仅为21%；140平米以上中大户型占比继续上升，其中140-210平米再改类户型占比上升最明显，较去年上升4个百分点，达24% 。;2013年上半年，豪宅共成交25.32万方，同比增加17.4%，创2008年同期以来最高位；成交均价为67986元/平米，同比下降2.1% 。 上半年，别墅供应64.4万方，为近5年同期第二低位，仅略高于2012年同期7.7%；成交63.8万方，同比增加38.6%，为近三年同期最高；成交均价为28474元/平米，同比上涨7.4% 。 2013年6月末，上海豪宅和别墅可售面积分别为124.3、324.8万平方米，去化周期分别为29.5、30.6个月，去化压力远高于公寓。;2013年上半年商业市场供求面积同比大幅放量，成交均价大幅上涨：上半年，商业供应、成交面积分别为128.4 、 99.4万方，同比分别大涨105.3%和80.4%；成交均价20481元/平方米，同比上涨17.0%。 办公市场量升价跌，均价创2011年以来新低：上半年，办公供应、成交面积分别为123.0、94.8万方，同比分别上涨59.8%、47.9%；成交均价22179元/平方米，同比下跌8.4%。 2013年6月末，上海商业和办公可售面积分别为734.2、516.9万方，去化周期分别为44.3、32.7个月，去化压力均较大。;经济复苏偏弱但尚可控，调结构更为紧要。2013年一季度GDP同比增长7.7%；5月CPI增速回落至2.1%，物价上涨压力不大；6月PMI下行至50.1%，比上月回落0.7个百分点，为近四个月来最低水平，抵近50%荣枯线。 6月末资金流动性骤然收紧，一改年内趋于宽松态势。在通胀压力减弱、但宏观经济未现明显好转的背景下，1-5月全国货币政策延续去年以来相对宽松的政策。但在经历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月的总贷款额的井喷式增长后，银行资金压力骤然加大，央行拒绝向金融体系注入资金以增加流动性。;可以看出， “有保有压”原则贯彻始终，对房地产行业影响主要有以下两点： （一）投资性需求继续受到抑制，首套购房预期或有所改变。对于首套房购买者来说，由于多套房贷的门槛提高，购房者对首套房区位、面积、品质等方面的需求预期或将提高，首套过渡后期改善的观念将有所改变。 （二）开发企业融资成本提高，资金压