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第1页/共62页——物业管理的组织形态与特征第2页/共62页武汉外语外事职业学院物业管理第3页/共62页第二章 物业管理的组织形态与特征 第一节 物业管理的组织形态第二节 物业管理的服务属性第三节 物业管理的发展特点第4页/共62页学习目的掌握业主大会与业主委员会的概念、职责及产生条件掌握物业管理企业的权力和义务理解物业管理参与者之间的关系理解物业管理的本质掌握物业管理的发展特点第5页/共62页第一节 物业管理的组织形态一、业主、业主委员会二、物业管理公司三、物业管理行业行政管理部门四、其他参与者五、物业管理参与者之间的相互 关系第6页/共62页一、业主、业主委员会 《条例》确立了7项物业管理基本制度：业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。 《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，代表全体业主行使有关物业管理的权利。 《条例》实施后，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。第7页/共62页1、业主（1）业主的概念 业主：房屋所有权人。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。 我国房地产管理实行权证管理方式。 业主又分为单个业主和全体业主。 具备业主身份的情况有三种： 1）、房屋所有权证书持有人；2）、房屋共有权证书持有人；3）、待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。第8页/共62页（2）业主的权利与义务1）权利 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。 参加业主大会会议，行使投票权。 选举业主委员会委员，并享有被选举权。 监督业主委员会的工作。 监督物业管理企业履行物业服务合同。 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 法律、法规规定的其他权利。第9页/共62页 2）业主的义务 遵守业主公约、业主大会议事规则。 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 按时缴纳物业服务费用。 法律、法规规定的其他义务。第10页/共62页2、业主大会（1）业主大会的概念和性质 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第11页/共62页（2）业主大会的设立 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的 ，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责 。 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。第12页/共62页（3）业主大会的职责 1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2）制定、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3）选聘、解聘物业管理企业； 4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第13页/共62页（4）业主大会会议1）首次业主大会召开条件已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十；已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但交付使用已满一年；已交付使用的物业建筑面积不足百分之三十，但交付使用已满两年。具备上述三个条件中的一条，即应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。第14页/共62页2）首次业主大会的筹备 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第15页/共62页3）业主大会的召开形式 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会会议分为定期会议和临时会议。第16页/共62页4）业主投票权的确定 业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的