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房地产全程会计核算第1页/共40页 房地产会计核算的特点? 1.开发产品的成本核算复杂。? 2.经营收入及其相关税金核算特殊。? 3.涉税环节多。? 4.涉及的税种多、税目多、费用多。第2页/共40页 通常都有的费用建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、土地交易手续费、施工污水排放费、白蚁防治费、工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费人防异地建设费……第3页/共40页 “营改增”对房地产企业财务的影响? 适用的税种税目发生变化? 企业的主管税务部门发生变化? 纳税人身份发生变化? 会计核算发生变化? 收入和成本的计量发生变化? 影响企业的财务信息和成果第4页/共40页 房地产开发企业常用的会计科目开发产品投资性房地产预收账款应交税费开发成本开发间接费用第5页/共40页 房地产开发企业常用的会计科目一、开发产品的账务处理 开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。第6页/共40页 房地产开发企业常用的会计科目二、投资性房地产的账务处理　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产“开发产品” “投资性房地产” 第7页/共40页 房地产开发企业常用的会计科目（一）投资性房地产成本模式计量账务处理取得时账务处理：1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产　　借：投资性房地产　　贷：银行存款或在建工程等2.将非投资性房地产转为投资性房地产　　借：投资性房地产　　贷：开发产品等第8页/共40页 一、投资性房地产成本模式计量持有期间账务处理：1、计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)2、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入 应交税费第9页/共40页 一、投资性房地产成本模式计量处置时账务处理：1、收到对价借：银行存款贷：其他业务收入 应交税费2、转销投资性房地产借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备（若有）贷：投资性房地产第10页/共40页 二、投资性房地产公允模式计量一、取得时账务处理1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产　　借：投资性房地产——成本　　贷：银行存款或在建工程等2.将非投资性房地产转为投资性房地产　　借：投资性房地产——成本等(公允价值)　　 公允价值变动损益(借方差额)　　贷：开发产品等　　 其他综合收益(贷方差额)第11页/共40页 二、投资性房地产公允模式计量二、持有期间账务处理1、资产负债表日公允价值变动　　借：投资性房地产——公允价值变动　　贷：公允价值变动损益　　或相反分录2、取得租金收入　　借：银行存款　　贷：其他业务收入 应交税费第12页/共40页 二、投资性房地产公允模式计量1、收到对价时　　借：银行存款 　贷：其他业务收入 应交税费2、转销投资性房地产　　借：其他业务成本　　贷：投资性房地产——成本　　 ——公允价值变动　注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方3、结转其他综合收益　　借：其他综合收益　　贷：其他业务成本4、结转公允价值变动损益　　借：公允价值变动损益　　贷：其他业务成本　　或相反分录第13页/共40页 房地产开发企业常用的会计科目三、应交税费的账务处理契 税 房 产 税耕地占用税 城镇土地使用税增值税 （重点） 土地增值税第14页/共40页 三、“增值税”科目会计核算一般纳税人的增值税会计处理（财会〔2016〕22号）1. 在“应交税费”下设置11个二级科目“应交增值税” “未交增值税”“增值税留抵税额”“增值税检查调整”“待抵扣进项税额”“简易计税”“预交增值税” “待认证进项税额”“待转销项税额” “代扣代交增值税” “转让金融商品应交增值税”第15页/共40页 三、“增值税”科目会计核算第