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CAS投资性房地产第1页/共32页 2一、范围投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。排除：自用房地产；作为存货的房地产。适用其他相关会计准则的房地产：企业代建的房地产，适用第15号准则《建造合同》；投资性房地产的租金收入和售后租回，适用第21号准则《租赁》。目的第2页/共32页 3 如果某项房地产部分用于赚取租金或　　　　　　　　　　　　 资本增值、部分自用，能够单独计量和出售的，用于赚取租金和资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。注意第3页/共32页 4二、确认和初始计量1、确认条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可 能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计 量。第4页/共32页 52、初始计量成本确定：(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。(4)与投资性房地产有关的后续支出，满足资产确认条件的，应当计入投资性房地产成本，否则在发生时计入当期损益。第5页/共32页 6三、后续计量（一）采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量 采用成本模式对建筑物进行后续计量，应按照第4号准则《固定资产》和第6号准则《无形资产》的规定对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定进行处理。资本化条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。费用化：不满足资本化条件的。第6页/共32页 7成本模式操作要点：建筑物同固定资产，计提折旧，减值测试土地使用权同无形资产，摊销，减值测试第7页/共32页 8（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。成本模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更，需追溯调整。第8页/共32页 9公允价值模式操作要点：不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第9页/共32页 10例4-1 资料：2007年3月，甲企业计划购入一栋写字楼对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起，将这栋写字楼出租给乙企业，期限5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款1200万元。若采用成本计量模式，则： 借：固定资产-写字楼 1200 贷：银行存款 1200 若采用公允价值模式，则： 借：投资性房地产-写字楼 1200 贷：银行存款 1200第10页/共32页 11例4-2资料：20×7年3月,甲企业从其他单位购入一块土地的使用权,并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。20×7年6月,甲企业预计厂房即将完工,与乙公司签订了经营租赁合同,将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定,该厂房于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。20×7年7月5日,三栋厂房同时完工(达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元,能够单独出售。第11页/共32页 12甲企业的账务处理如下: 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产〔600×(1000÷3000)＝200万元〕。 借：投资性房地产—厂房??????? 1000 贷：在建工程???????????????????1000 借：投资性房地产—土地使用权???200 贷：无形资产—土地使用权????????200第12页/共32页 13例4-3资料：甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用,已确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为1800万元,按照直线法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。按照经营租赁合同约定,乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月,这栋办公楼发生减值迹象,经