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土地增值税清算审核讲解第1页/共40页第2页/共40页土地增值税清算审核讲解 第3页/共40页一、背景 1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知》（国税发[2008]9号）,该通知明确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函[2007]544号），要求对土地增值税重点税源户进行监控，并建立制度。 第4页/共40页一、背景3、国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函[2008]318号），要求对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房地产企业，由于担心被查，往往聘请中介预查，以求尽早发现问题，预做准备。这是产生业务需求的一个诱因。 第5页/共40页二、房地产企业经营中主要的涉税税种 1、营业税；2、土地增值税；3、企业所得税。 第6页/共40页三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令［1993］138号）2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法［1995］6号）3、关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号)4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号） 第7页/共40页四、中介机构出具报告的采信问题 1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。”2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）第六点：“税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。” 第8页/共40页五、几个重要的概念 1、土地增值税纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(包括地上地下的各种附属设施)并取得收入的单位和个人（不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为），为土地增值税的纳税义务人，应当依照土地增值税暂行条例缴纳土地增值税。2、增值额纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目（成本、费用、其他）金额后的余额，为增值额。3、土地增值税纳税人转让房地产所取得的增值额按照税法规定的税率计算征收的一种税。第9页/共40页六、土地增值税的清算条件 根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。 第10页/共40页六、土地增值税的清算条件 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。 第11页/共40页七、土地增值税清算的目的 就是要核定清算项目的单位面积计税的成本费用，便于土地增值税的计算。 第12页/共40页八、土地增值税清算项目的界定 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 第13页/共40页九、土地增值税清算需提供的资料 1、项目概况。包括：项目座落地、总建筑面积、批准总销售面积、总自用面积、总配套设施面积、本次清算建筑面积、项目分类用途情况、项目装饰装修情况、允许分摊的配套设施面积、竣工验收情况、符合普通标准住宅面积情况、立项批复文件、其他有关情况等2、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。3、项目竣工决算报表和有关帐薄。4、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 第14页/共40页九、土地增值税清算需提供的资料 5、银行贷款合同及贷款利息结算通知单。6、项目工程建设合同及其价款结算单。7、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。 第15页