土地增值税的会计核算.pptxVIP

第1页/共28页土地增值税的会计核算第2页/共28页7.1 土地增值税概述土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 第3页/共28页7.1.1 土地增值税的征税范围及纳税人1.征税范围土地增值税的包括所有有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。2.纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。3.特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象；（2）征税面比较广；（3）采用扣除法和评估法计算增值额；（4）实行超率累进税率；（5）实行按次征收。7.1.2 土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率第4页/共28页土地增值税税率计算表级次增长额占扣除项目金额比例税率速算扣除数150%（含）以下30%0250%—100%（含）的部分40%5%3100%—200%（含）的部分50%15%4200%以上的部分60%35%第5页/共28页7.1.3 土地增值税的计算土地增值税计算的基本公式：应纳土地增值税税额=土地增值额×适用税率应纳土地增值税税额=转让房地产增值额×适用税率-准予扣除项目金额×速算扣除数其中：土地增值额=转让房地产的收入总额-条例规定准予扣除项目金额1.收入总额的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收入；实物收入；其他收入。（1）实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；（2）无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；（3）外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。 第6页/共28页2.准予扣除项目金额的确定（1）新建房地产的扣除项目的确定：①取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：第一，纳税人为取得土地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。第二，纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税。②开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），这部分是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：第一，土地征用及拆迁补偿费。第二，前期工程费。第三，建筑安装工程费。第四，基础设施费。第五，公共配套设施费。第六，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　第7页/共28页③开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。第一，利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；第二，其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内注意：超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除；土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。第8页/共28页④与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（二税一费）其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）。（三税一费）⑤财政部规定的其它扣除项目：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%