房地产开发项目成本估算及现金流测算.pptxVIP

房地产开发项目成本估算及现金流测算第1页/共36页第2页/共36页第3页/共36页一、房地产开发的定义 1、房地产开发的定义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。 2、房地产开发贷款定义 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房等开发建设的项目贷款，包括住宅类和商业类开发贷款。 在同一房地产项目中，既有住宅又有商业用房，以住宅面积占总计容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%，则视为住宅类项目；如住宅面积＜70%，则视为商业类项目。第4页/共36页二、房地产开发企业的分类 1、按资质分类 按资质分类可分为一、二、三、四级资质，各级资质的划分条件如下：序号条件一级二级三级四级暂定1注册资本≥5000万元≥2000万元≥800万元≥100万元/2从事房地产开发经营年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资额近3年≥30万㎡近3年≥15万㎡近3年≥15万㎡//4建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%达100%/5上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产开发投资额≥15万㎡≥10万㎡///6…… 我行准入条件为三级资质，房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企业可没有三级资质，但需报省行做资质准入。第5页/共36页二、房地产开发企业的分类（续）2、按股东类型分类 ①内资企业 ②外资企业 外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。第6页/共36页三、房地产企业的运作模式资金流入开发阶段资金流出自有资金股东借款项目初期支付土地款银行借款股东借款预售款项目建设期支付建设成本购房者首付款银行按揭贷款项目销售期偿还银行借款第7页/共36页四、房地产开发流程第8页/共36页四、房地产开发流程（续）※申领项目选址意见书及项目立项批文 申领项目立项批文时，需向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。 可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告上报至政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。 项目评估的投资估算精度为±10%，可行性研究报告的批准，标志着项目立项阶段的完成。第9页/共36页四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证 房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和行政划拨。 房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。第10页/共36页四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续） 1、国有土地使用权出让 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让方式主要有3中，即协议、招标和拍卖，出让时具体采取哪种方式，由出让提地的情况和土地用途来确定。其中商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 此外，各地在具体执行过程中，又增加了挂牌出让这种方式。因此，国有土地使用权的出让方式，实际上是4中：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。第11页/共36页四、房地产开发流程（续）※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证（续） 1、国有土地使用权出让（续） 1）协议出让——土地使用权的有意受让向土地管理部门提出有偿使用土地的愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为。该方式一般适用于以公益事业或福利事业为目的的出让，如微利商品房用地，国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等非盈利性用地。 2）招标出让——土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。 3）